Acheter une maison en Bretagne représente un projet de vie majeur qui nécessite une préparation minutieuse et une connaissance précise des démarches à effectuer. La région bretonne, avec ses prix moyens attractifs et sa qualité de vie exceptionnelle, attire chaque année des milliers d’acquéreurs. Mais naviguer dans le processus d’achat immobilier peut s’avérer complexe sans une bonne compréhension des étapes essentielles.
En novembre 2025, le prix médian au m² en Bretagne est de 2 634€, soit une position attractive comparée à d’autres régions côtières françaises. Le marché breton connaît actuellement une période de normalisation après les tensions de 2022-2024, créant des opportunités intéressantes pour les acheteurs préparés.
Ce guide exhaustif détaille toutes les démarches pour acheter une maison en Bretagne, de la définition de votre projet jusqu’à la remise des clés. Nous abordons chaque étape avec des données précises, des tableaux pratiques, des conseils d’experts et des références aux textes officiels. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou en recherche d’une résidence secondaire, ce guide vous accompagne pas à pas vers la réussite de votre projet immobilier breton.
Sommaire
- Étape préliminaire : définir votre projet immobilier breton
- Étape 1 : calculer votre budget et capacité d’emprunt
- Étape 2 : rechercher votre maison en Bretagne
- Étape 3 : visiter et analyser les biens
- Étape 4 : faire une offre d’achat
- Étape 5 : signer le compromis de vente
- Étape 6 : obtenir votre financement
- Étape 7 : signer l’acte de vente chez le notaire
- Étape 8 : les démarches post-achat
- Les spécificités bretonnes à connaître
Étape préliminaire : définir votre projet immobilier breton
Clarifier vos besoins et critères
Avant même de vous lancer dans la recherche de votre futur bien immobilier, il est important de déterminer vos critères spécifiques pour votre achat en Bretagne.
Grille de définition du projet :
| Critère | Questions à se poser | Impact budget |
|---|---|---|
| Type de bien | Maison ou appartement ? Nombre de pièces ? | Maison Bretagne : 2 484€/m² vs appart : 3 665€/m² |
| État | Neuf, récent, à rénover ? | Neuf : +20-30% / Rénover : -15-25% |
| Localisation | Littoral, ville, campagne ? Département ? | Littoral : +40-60% / Intérieur terres : -30-40% |
| Surface | M² habitable ? Terrain ? | +10 000-15 000€ par tranche 10m² |
| Usage | Résidence principale, secondaire, investissement ? | Impacts fiscaux différents |
| Proximités | Emploi, écoles, commerces, transports ? | Prix selon accessibilité |
Les 4 départements bretons : caractéristiques
Tableau comparatif des départements (novembre 2025) :
| Département | Prix moyen m² | Profil acquéreur | Atouts | Budget maison 110m² |
|---|---|---|---|---|
| Ille-et-Vilaine (35) | 3 200€ | Actifs, familles | Rennes dynamique, St-Malo | 352 000€ |
| Morbihan (56) | 3 400€ | Retraités, secondaire | Golfe, littoral premium | 374 000€ |
| Finistère (29) | 2 600€ | Mixte | Brest, Quimper, authenticité | 286 000€ |
| Côtes-d’Armor (22) | 2 200€ | Primo-accédants | Prix attractifs, Côte granit rose | 242 000€ |
Sources : SeLoger, MeilleursAgents, Barraine Immo – novembre 2025
Déterminer le bon moment pour acheter
Calendrier annuel du marché breton :
| Période | Activité marché | Avantages acheteur | Stratégie |
|---|---|---|---|
| Janvier-février | ⭐⭐ Faible | ⭐⭐⭐⭐⭐ Vendeurs motivés | Négociation forte, peu concurrence |
| Mars-mai | ⭐⭐⭐⭐ Forte | ⭐⭐⭐ Bon équilibre | Bonne période pour trouver |
| Juin-juillet | ⭐⭐⭐⭐⭐ Très forte | ⭐⭐ Concurrence | Réactivité nécessaire |
| Août | ⭐ Très faible | ⭐⭐⭐⭐ Peu d’activité | Vendeurs flexibles si urgence |
| Septembre-octobre | ⭐⭐⭐⭐⭐ Pic annuel | ⭐⭐ Marché tendu | Préparation en amont |
| Novembre-décembre | ⭐⭐ Déclin | ⭐⭐⭐⭐ Vendeurs pressés | Conclure avant fin année |
Étape 1 : calculer votre budget et capacité d’emprunt
Évaluer votre apport personnel
Il vous sera demandé un apport personnel, qu’on estime à environ 5 à 10% du prix d’achat du bien au minimum. En Bretagne, les banques recommandent idéalement 15-20% pour optimiser les conditions de prêt.
Composition de l’apport recommandé :
| Poste | Montant indicatif (maison 300 000€) | Financement possible |
|---|---|---|
| Frais de notaire (7,5-8%) | 22 500 – 24 000€ | Apport obligatoire |
| Frais d’agence | 0-15 000€ (si charge acquéreur) | Apport ou crédit |
| Frais de dossier bancaire | 500-1 500€ | Apport recommandé |
| Garantie emprunt | 2 000-3 500€ | Crédit possible |
| TOTAL MINIMUM | 25 000-44 000€ | Au moins 30 000€ recommandé |
Sources d’apport possibles :
- Épargne personnelle (Livret A, PEL, assurance-vie)
- Vente d’un bien précédent
- Donation familiale
- Prêt familial
- Déblocage épargne salariale (dans les 6 mois de l’achat)
Calculer votre capacité d’emprunt en Bretagne
Pour calculer votre capacité d’emprunt, il suffit de déduire vos charges fixes de vos revenus nets mensuels, ce qui vous donne votre reste à vivre. Les banques appliquent un taux d’endettement maximum de 35%.
Tableau de capacité d’emprunt (novembre 2025, taux 3,20% sur 20 ans) :
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35%) | Capacité emprunt | Maison accessible Bretagne* |
|---|---|---|---|
| 2 000€ | 700€ | 117 000€ | Côtes-d’Armor campagne |
| 2 500€ | 875€ | 146 000€ | Finistère intérieur |
| 3 000€ | 1 050€ | 175 000€ | Brest périphérie |
| 3 500€ | 1 225€ | 204 000€ | Quimper, Saint-Brieuc |
| 4 000€ | 1 400€ | 234 000€ | Lorient, périphéries |
| 5 000€ | 1 750€ | 292 000€ | Rennes périphérie, Vannes |
| 6 000€ | 2 100€ | 350 000€ | Centres-villes, littoral |
*Budget total avec apport 10%
Les frais annexes à prévoir
Tableau récapitulatif complet (achat 250 000€ en Bretagne) :
| Frais | Ancien | Neuf | Obligatoire | Quand payer |
|---|---|---|---|---|
| Frais de notaire | 18 750€ (7,5%) | 6 250€ (2,5%) | Oui | Acte de vente |
| Frais d’agence | 0-12 500€ (0-5%) | Inclus promoteur | Variable | Acte de vente |
| Diagnostics | 0€ (vendeur) | 0€ (vendeur) | Non | – |
| Frais de dossier banque | 500-1 500€ | 500-1 500€ | Oui | Déblocage fonds |
| Garantie prêt | 2 000-3 000€ | 2 000-3 000€ | Oui | Déblocage fonds |
| Assurance emprunteur | Dans mensualités | Dans mensualités | Oui | Mensuel |
| Assurance habitation | 300-600€/an | 200-400€/an | Oui | Dès acte |
| Taxe foncière | 800-1 800€/an | 600-1 200€/an | Oui | Prorata 1ère année |
| Travaux éventuels | Variable | Rare | Non | Après achat |
| Déménagement | 800-2 500€ | 800-2 500€ | Non | Après achat |
Étape 2 : rechercher votre maison en Bretagne
Les canaux de recherche efficaces
Classement par efficacité (novembre 2025) :
| Canal | % biens trouvés | Avantages | Inconvénients | Notre note |
|---|---|---|---|---|
| Portails nationaux (SeLoger, LeBonCoin, PAP) | 65% | Large choix, filtres précis | Concurrence, doublons | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Agences locales | 25% | Conseil expert, exclusivités | Frais, pression vente | ⭐⭐⭐⭐ |
| Notaires (Immonot) | 5% | Prix justes, transparence | Choix limité, lenteur | ⭐⭐⭐ |
| Bouche-à-oreille | 3% | Exclusivités, pas d’agence | Aléatoire, rare | ⭐⭐⭐ |
| Chasseur immobilier | 2% | Gain temps, expertise | Coût 2-5% prix bien | ⭐⭐⭐⭐ |
Critères de recherche spécifiques Bretagne
Filtres essentiels pour votre recherche :
| Critère | Pourquoi important en Bretagne | À vérifier |
|---|---|---|
| DPE (classe énergétique) | Climat océanique, chauffage coûteux | Éviter F et G (interdits location 2028) |
| Exposition | Lumière précieuse, vent dominant O/NO | Privilégier Sud/Sud-Est |
| Type de toiture | Ardoises bretonnes, entretien spécifique | État, matériaux, dernière réfection |
| Humidité | Climat humide, risque moisissures | VMC, ventilation, traces |
| Assainissement | Nombreuses maisons non raccordées | Collectif ou individuel conforme |
| Zone inondable | Risques côtiers et fluviaux | Consulter PPR, ERP obligatoire |
Prix de référence par zone (novembre 2025)
Ille-et-Vilaine (35) :
| Ville/Zone | Prix m² maison | Budget maison 110m² | Profil |
|---|---|---|---|
| Rennes centre | 5 431€ | 597 400€ | Cadres, investisseurs |
| Rennes périphérie | 3 200-3 800€ | 352 000-418 000€ | Familles |
| Saint-Malo | 4 500€ | 495 000€ | Aisés, secondaire |
| Dinard | 5 200€ | 572 000€ | Très aisés |
| Vitré | 2 100€ | 231 000€ | Primo-accédants |
| Fougères | 1 700€ | 187 000€ | Budgets serrés |
Morbihan (56) :
| Ville/Zone | Prix m² maison | Budget maison 110m² | Profil |
|---|---|---|---|
| Vannes | 3 600€ | 396 000€ | Familles aisées |
| Golfe Morbihan | 4 500-6 800€ | 495 000-748 000€ | Prestige |
| Lorient | 2 400€ | 264 000€ | Primo-accédants, actifs |
| Carnac | 4 800€ | 528 000€ | Investisseurs, secondaire |
| Quiberon | 5 400€ | 594 000€ | Très aisés |
| Auray | 3 300€ | 363 000€ | Bon compromis |
| Pontivy | 1 600€ | 176 000€ | Budgets modestes |
Finistère (29) :
| Ville/Zone | Prix m² maison | Budget maison 110m² | Profil |
|---|---|---|---|
| Brest | 2 637€ | 290 000€ | Actifs, militaires |
| Quimper | 2 500€ | 275 000€ | Familles |
| Concarneau | 3 100€ | 341 000€ | Littoral accessible |
| Morlaix | 1 850€ | 204 000€ | Prix attractifs |
| Douarnenez | 2 000€ | 220 000€ | Authentique |
Côtes-d’Armor (22) :
| Ville/Zone | Prix m² maison | Budget maison 110m² | Profil |
|---|---|---|---|
| Saint-Brieuc | 2 100€ | 231 000€ | Accessibilité |
| Lannion | 1 900€ | 209 000€ | Technopôle |
| Dinan | 2 400€ | 264 000€ | Patrimoine |
| Paimpol | 2 300€ | 253 000€ | Côte, authenticité |
| Guingamp | 1 600€ | 176 000€ | Le plus abordable |
Étape 3 : visiter et analyser les biens
Préparer ses visites efficacement
Vous ne serez peut-être pas seul à visiter ce bien. Alors comment mettre en avant votre profil ? Beaucoup d’acquéreurs potentiels se présentent aux visites les mains dans les poches, sans même avoir pris le temps de savoir s’ils ont vraiment les moyens de s’acheter le bien.
Documents à apporter en visite :
| Document | Utilité | Impact |
|---|---|---|
| Attestation de financement | Prouver capacité achat | ⭐⭐⭐⭐⭐ Essentiel |
| Pièce d’identité | Identification sérieuse | ⭐⭐⭐ Important |
| Coordonnées complètes | Suivi agent | ⭐⭐⭐ Important |
| Carnet et mètre | Notes et mesures | ⭐⭐⭐⭐ Très utile |
| Smartphone (photos) | Mémoire visuelle | ⭐⭐⭐⭐⭐ Indispensable |
Grille de visite complète Bretagne
Check-list extérieure spécifique Bretagne :
| Élément | À vérifier | Alerte si | Coût réparation estimé |
|---|---|---|---|
| Toiture ardoises | Ardoises cassées, mousse, alignement | >10% ardoises abîmées | 80-150€/m² |
| Façade | Fissures, humidité, crépi | Fissures >2mm | 50-120€/m² |
| Menuiseries | Bois gonflé, double vitrage, étanchéité | Simple vitrage, pourriture | 300-800€/fenêtre |
| Gouttières/descentes | Obstruction, fixation, rouille | Débordement visible | 50-200€/ml |
| Assainissement | Type (collectif/individuel), conformité | Non conforme | 5 000-15 000€ |
| Terrain | Drainage, arbres dangereux, clôture | Eau stagnante | Variable |
Check-list intérieure :
| Élément | À vérifier | Alerte si | Coût estimé |
|---|---|---|---|
| Humidité | Traces, odeur, moisissures, VMC | Murs humides | 2 000-10 000€ |
| Électricité | Tableau, prises terre, conformité | Fusibles, câbles apparents | 3 000-8 000€ |
| Chauffage | Type, âge, entretien, rendement | >15 ans sans entretien | 5 000-15 000€ |
| Plomberie | Pression, tuyauterie, chauffe-eau | Plomb, fuite visible | 2 000-6 000€ |
| Isolation | Combles, murs, DPE | Classe F-G | 10 000-30 000€ |
| Structure | Fissures, plancher, charpente | Fissures traversantes | Expert nécessaire |
Les documents obligatoires à demander
À chaque étape d’un achat immobilier, des documents vous sont demandés, que vous soyez l’acheteur ou le vendeur. Certains sont obligatoires, d’autres facultatifs, mais toujours utiles.
Diagnostics techniques obligatoires (DDT) :
| Diagnostic | Durée validité | Bien concerné | Coût vendeur | Importance acheteur |
|---|---|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Tous | 150-250€ | ⭐⭐⭐⭐⭐ Essentiel |
| Amiante | Illimité si négatif | Avant 01/07/1997 | 100-150€ | ⭐⭐⭐⭐⭐ Santé |
| Plomb (CREP) | 1 an | Avant 01/01/1949 | 120-180€ | ⭐⭐⭐⭐ Santé enfants |
| Termites | 6 mois | Zones déclarées | 100-150€ | ⭐⭐⭐⭐ Structure |
| Gaz | 3 ans | Installation >15 ans | 100-150€ | ⭐⭐⭐⭐⭐ Sécurité |
| Électricité | 3 ans | Installation >15 ans | 100-150€ | ⭐⭐⭐⭐⭐ Sécurité |
| ERP (risques) | 6 mois | Tous | 15-30€ | ⭐⭐⭐ Information |
| Assainissement | 3 ans | Non collectif | 100-150€ | ⭐⭐⭐⭐ Conformité |
| Mérule | Si requis | Zones à risque Bretagne | 100-200€ | ⭐⭐⭐⭐ Spécifique |
Spécificité Bretagne – La mérule : Champignon lignivore répandu sur le littoral breton, la mérule peut détruire les structures en bois. Bien que le diagnostic ne soit obligatoire que dans certaines zones, il est fortement recommandé pour tout bien ancien en Bretagne.
Étape 4 : faire une offre d’achat
Rédiger une offre d’achat efficace
L’offre d’achat doit impérativement contenir plusieurs éléments : la désignation du bien, le prix auquel vous vous proposez d’acheter le bien, la durée de validité de votre offre.
Contenu obligatoire de l’offre :
| Élément | Détail | Exemple |
|---|---|---|
| Identité complète | Nom, prénom, adresse, contact | M. et Mme DUPONT, 123 rue… |
| Désignation du bien | Adresse précise, description | Maison 110m², 4 ch, jardin 500m², … |
| Prix proposé | Chiffres ET lettres | 285 000€ (deux cent quatre-vingt-cinq mille euros) |
| Délai de validité | Généralement 7-10 jours | Valable jusqu’au 2026 |
| Conditions suspensives | Obtention prêt, diagnostics, etc. | Sous réserve obtention prêt 240 000€ |
| Modalités paiement | Apport, financement | Apport 45 000€ + prêt 240 000€ |
| Signature et date | Engagement | Fait à [ville], le 2026 |
Stratégie de négociation en Bretagne (novembre 2025)
Marges de négociation par zone :
| Zone Bretagne | Marge moyenne | Contexte | Stratégie |
|---|---|---|---|
| Littoral prisé (Golfe, St-Malo) | 1-3% | Très tendu | Offre rapide, peu négociable |
| Rennes centre | 2-4% | Demande forte | Arguments factuels (travaux, DPE) |
| Villes moyennes (Vannes, Lorient, Quimper) | 3-5% | Équilibré | Négociation possible |
| Côtes-d’Armor intérieur | 5-8% | Offre > demande | Bonne marge manœuvre |
| Finistère rural | 6-10% | Stock élevé | Négociation forte possible |
| Biens > 6 mois vente | 8-15% | Vendeur motivé | Proposition argumentée |
Arguments de négociation efficaces :
| Argument | Impact potentiel | Quand l’utiliser | Formulation |
|---|---|---|---|
| Travaux nécessaires | -5 à -10% | Après visite détaillée | « Devis artisan : 25 000€ de travaux » |
| DPE faible | -3 à -8% | Classe F-G | « Rénovation énergétique obligatoire 2028 » |
| Humidité/mérule | -10 à -20% | Si détecté | « Traitement mérule : 15 000€ » |
| Durée en vente | -2 à -6% | Si >3 mois | « Depuis X mois, ajustons le prix marché » |
| Vente rapide | -2 à -4% | Si vendeur pressé | « Financement validé, achat sous 2 mois » |
| Apport important | -1 à -3% | Négociation finale | « 40% d’apport, sécurité vendeur » |
Étape 5 : signer le compromis de vente
Comprendre le compromis de vente
Le compromis de vente stipule que les deux parties s’engagent à conclure la vente sous réserve que certaines conditions soient remplies. C’est ce que l’on appelle les clauses suspensives.
Contenu du compromis de vente :
| Section | Contenu | À vérifier impérativement |
|---|---|---|
| Identité des parties | Vendeur(s) et acquéreur(s) | Orthographe exacte, situation matrimoniale |
| Description du bien | Adresse, superficie, cadastre | Loi Carrez, cadastre, limites terrain |
| Prix et modalités | Montant, échéancier | Net vendeur, répartition frais |
| Diagnostics | DDT complet | Présence de tous, validité |
| Conditions suspensives | Prêt, préemption, permis | Montant prêt, taux max, délai |
| Séquestre | Dépôt garantie 5-10% | Séquestre notaire ou agent |
| Date acte authentique | Généralement 2-3 mois | Cohérent avec financement |
| Clauses particulières | Spécificités du bien | Servitudes, mitoyenneté, DPU |
Les conditions suspensives essentielles
Conditions suspensives recommandées en Bretagne :
| Condition | Délai habituel | Protection | Obligatoire |
|---|---|---|---|
| Obtention du prêt | 30-45 jours | Récupération dépôt si refus | Oui (si prêt) |
| Droit de préemption | 2 mois | Priorité commune/SAFER | Automatique |
| Non-découverte servitudes | Jusqu’à acte | Protection acquéreur | Recommandé |
| Conformité assainissement | 30 jours | Si non collectif | Bretagne : Oui |
| Absence mérule | 15-30 jours | Spécifique Bretagne | Fortement recommandé |
| Permis de construire | Variable | Si projet extension | Si travaux |
| Vente bien actuel | 3-6 mois | Si nécessaire financement | Si besoin |
Condition suspensive d’obtention du prêt – Mentions obligatoires :
La loi indique qu’en cas de souscription d’un crédit immobilier, son obtention sera soumise à une condition suspensive.
- Montant exact du prêt : 240 000€
- Durée maximale : 20 ans
- Taux effectif global (TEG) maximum : 4,5%
- Établissement(s) sollicité(s) : [Noms des banques]
- Délai d’obtention : 45 jours à compter signature
Le délai de rétractation de 10 jours
Suite à la signature du compromis de vente, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
Calendrier de rétractation :
| Jour | Action | Conséquence |
|---|---|---|
| Jour J | Signature compromis ou réception | Début du délai |
| J+1 (minuit) | Décompte commence | Délai légal démarre |
| J+10 (minuit) | Fin délai rétractation | Dernier moment pour se rétracter |
| J+11 | Vente ferme (sauf conditions suspensives) | Plus de rétractation possible |
Modalités de rétractation :
- Lettre recommandée avec AR obligatoire
- Adresse indiquée dans le compromis
- Aucune justification nécessaire
- Récupération intégrale du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie (séquestre)
Montant et modalités :
| Élément | Standard | Bretagne | Remarque |
|---|---|---|---|
| Montant | 5-10% prix vente | 5-10% | 285 000€ → 14 250-28 500€ |
| Séquestre | Notaire ou agent | Notaire recommandé | Sécurité maximale |
| Versement | À signature compromis | Chèque de banque | Jamais en espèces |
| Restitution si annulation | 10-15 jours | Rapide | Si conditions suspensives |
| Conservation si désistement | Vendeur garde | Pénalité acquéreur | Si abandon sans motif |
Spécificité Bretagne : Les notaires bretons pratiquent généralement un séquestre de 5% pour les biens < 300 000€ et 10% au-delà.
Étape 6 : obtenir votre financement
Constituer un dossier de prêt solide
Après la signature du compromis de vente, vous avez généralement 30 à 45 jours pour obtenir votre accord de financement définitif.
Documents à fournir aux banques :
| Document | Période | Usage banque | Délai obtention |
|---|---|---|---|
| Pièce d’identité | En cours validité | Identification | Immédiat |
| Justificatif domicile | <3 mois | Résidence | Immédiat |
| 3 derniers bulletins salaire | 3 derniers mois | Revenus réguliers | Immédiat |
| 2 derniers avis imposition | N et N-1 | Revenus annuels | impots.gouv.fr |
| Relevés bancaires | 3 derniers mois | Gestion, épargne | Banque |
| Justificatif apport | Actuel | Fonds disponibles | Livrets, placements |
| Compromis de vente signé | Après signature | Objet financement | Notaire/Agence |
| Diagnostics immobiliers | DDT complet | Évaluation bien | Vendeur |
| Taxe foncière | Dernière | Charges futures | Vendeur |
Négocier son taux en Bretagne (novembre 2025)
Grille de taux actuels :
| Profil | Durée 15 ans | Durée 20 ans | Durée 25 ans | Conditions |
|---|---|---|---|---|
| Excellent | 2,75-2,95% | 2,90-3,10% | 3,00-3,20% | CDI 3 ans+, apport 20%, gestion parfaite |
| Très bon | 2,95-3,15% | 3,10-3,30% | 3,20-3,40% | CDI stable, apport 15%, bonne gestion |
| Bon | 3,15-3,35% | 3,30-3,50% | 3,40-3,60% | CDI récent, apport 10%, gestion correcte |
| Moyen | 3,35-3,60% | 3,50-3,70% | 3,60-3,80% | CDD/intérim, apport 10%, incidents mineurs |
Impact du courtier :
| Critère | Sans courtier | Avec courtier | Économie sur 20 ans (prêt 250k€) |
|---|---|---|---|
| Taux obtenu | 3,40% | 3,10% | ~11 000€ |
| Frais courtier | 0€ | 2 000-2 500€ | Rentabilisé dès -0,20% |
| Nombre d’offres | 1-2 | 8-15 | Comparaison élargie |
| Temps consacré | 20-30h | 2-5h | Gain temps considérable |
| Optimisation assurance | Non | Oui | 5 000-15 000€ supplémentaires |
Courtiers actifs en Bretagne : Cafpi, Meilleurtaux, Empruntis, courtiers locaux (recommandés pour connaissance marché breton)
L’assurance emprunteur : poste majeur
L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30% du coût total de votre crédit immobilier.
Coût assurance selon âge et profil (prêt 250 000€ sur 20 ans) :
| Âge | Taux moyen banque | Taux délégation | Coût total banque | Coût délégation | Économie |
|---|---|---|---|---|---|
| 25 ans | 0,30% | 0,10% | 15 000€ | 5 000€ | 10 000€ |
| 35 ans | 0,35% | 0,15% | 17 500€ | 7 500€ | 10 000€ |
| 45 ans | 0,45% | 0,25% | 22 500€ | 12 500€ | 10 000€ |
| 55 ans | 0,65% | 0,45% | 32 500€ | 22 500€ | 10 000€ |
Notre recommandation : Faites systématiquement jouer la délégation d’assurance. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment sans frais.
Calendrier de financement
Planning type post-compromis :
| Jour | Étape | Action | Délai cumulé |
|---|---|---|---|
| J | Signature compromis | Début course contre la montre | 0 |
| J+1 à J+5 | Dépôt dossiers | Minimum 3 banques ou courtier | 5 jours |
| J+10 | Premiers retours | Accords de principe | 10 jours |
| J+15 | Comparaison offres | Négociation finale | 15 jours |
| J+20 | Édition offre prêt | Réception par courrier | 20 jours |
| J+31 | Délai réflexion | 11 jours minimum légal | 31 jours |
| J+32 | Retour offre signée | Envoi banque | 32 jours |
| J+40 | Déblocage fonds | Virement chez notaire | 40 jours |
Attention : La condition suspensive est généralement de 45 jours. Ne perdez pas de temps !
Étape 7 : signer l’acte de vente chez le notaire
Choisir son notaire en Bretagne
Vous avez le choix de votre notaire. Le vendeur aussi. Il est même possible de prendre chacun un notaire différent (sans surcoût, ils se partagent les émoluments).
Critères de choix du notaire :
| Critère | Importance | À vérifier |
|---|---|---|
| Proximité géographique | ⭐⭐⭐ | Bureau près du bien ou de vous |
| Spécialisation | ⭐⭐⭐⭐ | Expérience immobilier résidentiel |
| Réactivité | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Délais de réponse, disponibilité |
| Transparence tarifs | ⭐⭐⭐⭐ | Devis détaillé dès le départ |
| Accompagnement | ⭐⭐⭐⭐ | Explications claires, conseil |
| Recommandations | ⭐⭐⭐ | Avis clients, bouche-à-oreille |
Notaires recommandés par secteur :
- Ille-et-Vilaine : Office notarial de Rennes, études à Saint-Malo
- Morbihan : Études notariales de Vannes, Lorient, Auray
- Finistère : Offices de Brest, Quimper, Concarneau
- Côtes-d’Armor : Études de Saint-Brieuc, Lannion, Dinan
Les frais de notaire en Bretagne (2025)
Les frais de notaire sont composés de 80% de taxes reversées à l’État et seulement 20% d’honoraires du notaire.
Décomposition détaillée (achat 250 000€ ancien) :
| Poste | Taux | Montant | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe État) | 5,80% | 14 500€ | Département/Commune |
| Contribution sécurité immobilière | 0,10% | 250€ | État (publicité foncière) |
| Émoluments notaire (négociation) | ~1% | 2 300€ | Notaire |
| Émoluments notaire (formalités) | ~0,40% | 1 000€ | Notaire |
| Débours et honoraires divers | ~0,20% | 500€ | Notaire (frais réels) |
| TOTAL FRAIS DE NOTAIRE | ~7,50% | 18 550€ | – |
Dans le neuf (5 ans max) :
| Poste | Taux | Montant 250 000€ | Économie vs ancien |
|---|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | 0,715% | 1 788€ | -12 962€ |
| Émoluments et débours | ~1,5% | 3 750€ | -2 050€ |
| TOTAL NEUF | ~2,5-3% | 6 250€ | -12 300€ |
Le jour de la signature
Préparation de la signature :
| À apporter | Pourquoi | Format |
|---|---|---|
| Pièce d’identité | Identification officielle | Original |
| Chèque de banque | Solde à régler | Ordre du notaire |
| Attestation assurance habitation | Obligatoire dès signature | Original + copie |
| RIB | Remboursements éventuels | Original |
| Accompagnant | Soutien moral, 2e paire d’yeux | Personne de confiance |
Déroulé de la signature (durée 1h-1h30) :
- Lecture de l’acte (30-45 min) : Le notaire lit et explique chaque clause
- Questions/réponses (10-15 min) : Moment pour clarifier tout point
- Signature (5 min) : Paraphage de chaque page, signature finale
- Remise des clés (5 min) : Tradition symbolique (ou après si logement occupé)
- Explications post-achat (10 min) : Démarches à effectuer
Documents remis après signature :
| Document | Usage | Conservation |
|---|---|---|
| Acte authentique | Preuve propriété | À vie + héritiers |
| Attestation de propriété | Banque, assurances | Photocopies |
| Quittance frais de notaire | Impôts, comptabilité | 5 ans |
| Diagnostics immobiliers | Information | Durée validité |
| État hypothécaire | Absence charges | Archivage |
Répartition des frais entre vendeur et acquéreur
Tableau de répartition standard Bretagne :
| Frais | Qui paye | Montant indicatif | Négociable |
|---|---|---|---|
| Diagnostics immobiliers | Vendeur | 800-1 200€ | Non (légal) |
| Frais d’agence | Selon mandat | 0-15 000€ | Variable |
| Frais de notaire | Acquéreur | 18 000-25 000€ | Non (légal) |
| Mainlevée hypothèque | Vendeur | 0-1 500€ | Non (légal) |
| État hypothécaire | Acquéreur | Inclus notaire | Non |
| Taxe foncière | Prorata | Au prorata | Non (légal) |
| Charges copro | Prorata | Au prorata | Non (légal) |
Étape 8 : les démarches post-achat
Dans les 48 heures suivant l’achat
Actions immédiates :
| Démarche | Où | Délai | Conséquence si oubli |
|---|---|---|---|
| Assurance habitation | Assureur | Dès signature | Responsabilité non couverte |
| Ouverture compteurs | EDF, Eau | 48h | Coupure possible |
| Changement adresse | Service-public.fr | 15 jours | Courriers perdus |
| Taxe d’habitation | Impôts | Auto (notaire) | Retard paiement |
| Banque | Votre banque | 1 semaine | Prélèvements ratés |
Dans le mois suivant
Démarches administratives :
| Organisme | Démarche | Comment | Délai réponse |
|---|---|---|---|
| Carte grise | Changement adresse | ANTS.gouv.fr | Immédiat |
| CAF/CPAM | Nouvelle adresse | ameli.fr, caf.fr | 2-4 semaines |
| Employeur | Adresse paie | RH/paie | Immédiat |
| Impôts | Nouvelle résidence fiscale | impots.gouv.fr | Immédiat |
| Banque | Domiciliation | Courrier + justificatif | 1 semaine |
| Mutuelle | Adresse | En ligne ou courrier | 1 semaine |
| Opérateurs | Box, mobile, internet | Service client | 2-4 semaines |
Les travaux à prévoir
Checklist travaux première année (selon état) :
| Type travaux | Priorité | Budget indicatif Bretagne | Saison idéale |
|---|---|---|---|
| Changement serrures | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 150-400€ | Immédiat |
| Rénovation électrique | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 3 000-8 000€ | Avant emménagement |
| Traitement humidité | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 2 000-10 000€ | Printemps-été |
| Isolation combles | ⭐⭐⭐⭐ | 3 000-8 000€ | Printemps-été |
| Changement chaudière | ⭐⭐⭐⭐ | 5 000-12 000€ | Été (hors chauffe) |
| Réfection toiture | ⭐⭐⭐ | 80-150€/m² | Été (météo) |
| Menuiseries | ⭐⭐⭐ | 300-800€/fenêtre | Printemps-automne |
| Peinture intérieure | ⭐⭐ | 25-45€/m² | Toute l’année |
Aides aux travaux 2025 :
| Aide | Type travaux | Montant | Conditions |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ | Rénovation énergétique | Jusqu’à 90% | Selon revenus |
| Éco-PTZ | Rénovation énergétique | Jusqu’à 50 000€ | Sans condition ressources |
| CEE (Certificats) | Isolation, chauffage | Variable | Via artisan RGE |
| TVA 5,5% | Rénovation énergétique | Économie TVA | Logement >2 ans |
| Aides locales Bretagne | Divers | Variable | Selon commune/département |
Les spécificités bretonnes à connaître
Le climat et ses impacts sur l’achat
Particularités climatiques à considérer :
| Spécificité Bretagne | Impact achat | À vérifier | Solutions |
|---|---|---|---|
| Humidité élevée | Moisissures, condensation | VMC, traces humidité, odeurs | VMC double flux, déshumidificateur |
| Vents forts | Toiture, menuiseries | Fixation toiture, étanchéité | Renforcements, entretien régulier |
| Précipitations | Évacuation eaux | Gouttières, drainage terrain | Système drainage efficace |
| Climat doux | Moins de chauffage | Isolation moyenne acceptable | Améliorer pour confort |
| Air salin (littoral) | Corrosion, dégradation | État menuiseries, ferronneries | Matériaux résistants, entretien |
La mérule : fléau spécifique breton
La mérule est un champignon lignivore particulièrement présent sur le littoral breton. Elle peut détruire les structures en bois d’une maison.
Zones à risque en Bretagne :
| Département | Zones très exposées | Niveau risque | Précautions |
|---|---|---|---|
| Finistère | Tout le littoral | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Diagnostic systématique |
| Côtes-d’Armor | Littoral nord | ⭐⭐⭐⭐ | Diagnostic recommandé |
| Morbihan | Golfe, Lorient | ⭐⭐⭐⭐ | Diagnostic recommandé |
| Ille-et-Vilaine | Saint-Malo, Dinard | ⭐⭐⭐ | Vigilance maisons anciennes |
Signes de présence :
- Odeur de champignon/moisi persistante
- Planchers qui s’affaissent
- Boiseries qui se désagrègent
- Filaments blancs ou plaques cotonneuses
- Humidité excessive, condensation
Coût traitement : 3 000 à 20 000€ selon ampleur (peut atteindre 50 000€ si structure atteinte)
Réglementations locales spécifiques
Plan Local d’Urbanisme (PLU) en Bretagne :
| Contrainte | Où | Impact | À vérifier |
|---|---|---|---|
| Zones protégées | Sites classés, ZPPAUP | Autorisation travaux stricte | ABF (Architecte Bâtiments France) |
| Littoral | Loi Littoral | Constructibilité limitée | PLU, bande 100m |
| Ardoises obligatoires | Centres historiques | Matériau imposé | PLU commune |
| Couleurs façades | Centres-villes | Palette limitée | Règlement PLU |
| Hauteur maximale | Variable | Interdiction surélévation | PLU zone |
Consulter le PLU :
- Mairie de la commune
- geoportail-urbanisme.gouv.fr
- Service urbanisme communal
Les servitudes et particularités foncières
Servitudes courantes en Bretagne :
| Type servitude | Fréquence | Impact | À négocier |
|---|---|---|---|
| Passage (agricole) | ⭐⭐⭐⭐ | Accès tracteur voisin | Limitation horaires |
| Vue | ⭐⭐⭐ | Interdiction obstruction | Prix achat |
| Cours d’eau | ⭐⭐⭐ | Entretien berges | Charges |
| SAFER | ⭐⭐⭐⭐ | Droit préemption terres agricoles | Aucun (légal) |
| Réseau (électricité) | ⭐⭐ | Pylônes, lignes | Indemnisation |
L’assainissement non collectif
De nombreuses maisons bretonnes, notamment en zone rurale, disposent d’un assainissement individuel.
Obligations vendeur/acquéreur :
| Élément | Vendeur | Acquéreur | Délai | Coût |
|---|---|---|---|---|
| Diagnostic assainissement | Oui | – | <3 ans | 100-150€ |
| Mise en conformité si non conforme | Non | Oui | 1 an après achat | 5 000-15 000€ |
| Entretien fosse | – | Oui | Vidange tous les 4 ans | 200-400€ |
| Contrôle SPANC | Commune | Commune | Périodique | 50-150€ |
SPANC : Service Public d’Assainissement Non Collectif, obligatoire dans chaque commune
Conseils d’experts Actimmo Bretagne
Les 10 erreurs à éviter absolument
| Erreur | Conséquence | Solution |
|---|---|---|
| 1. Acheter sans visite hivernale | Découvrir humidité, chauffage insuffisant | Visiter en saison froide/humide |
| 2. Négliger l’assainissement | 15 000€ de travaux non prévus | Diagnostic obligatoire, vérification |
| 3. Sous-estimer travaux humidité | 5 000-20 000€ supplémentaires | Expertise humidité si doute |
| 4. Ignorer la mérule | Destruction structure, revente impossible | Diagnostic spécialisé |
| 5. Accepter DPE F ou G | Travaux obligatoires 2028, revente difficile | Négocier fort ou passer |
| 6. Oublier le PLU | Projet extension impossible | Consulter avant achat |
| 7. Négliger les servitudes | Conflits voisinage, dévalorisation | Acte notarié détaillé |
| 8. Acheter sans apport | Refus banques ou taux élevé | Minimum 10%, idéal 15-20% |
| 9. Visiter une seule fois | Passer à côté de défauts | 2-3 visites, différentes heures |
| 10. Se précipiter sous pression | Mauvais achat, regrets | Prendre le temps nécessaire |
Checklist finale avant signature
Validation ultime (48h avant acte) :
☐ Tous les diagnostics reçus et analysés
☐ Offre de prêt acceptée et retournée signée
☐ Assurance emprunteur validée
☐ Assurance habitation souscrite (effet au jour J)
☐ Fonds disponibles (solde + frais notaire)
☐ Chèque de banque commandé (ordre notaire)
☐ État des lieux prévu avec vendeur
☐ Déménagement organisé
☐ Ouverture compteurs prévue
☐ Tous documents notaire fournis
☐ Questions notées pour le notaire
☐ Accompagnant confirmé pour signature
Les bons réflexes post-achat
Semaine 1 :
- ✅ Changer toutes les serrures
- ✅ Activer assurance habitation
- ✅ Ouvrir compteurs (EDF, eau, gaz)
- ✅ Faire état des lieux détaillé (photos)
- ✅ Commencer démarches administratives
Mois 1 :
- ✅ Déclarer changement adresse (tous organismes)
- ✅ Rencontrer voisins directs
- ✅ Identifier artisans locaux fiables
- ✅ Planifier travaux prioritaires
- ✅ Faire première vidange fosse si assainissement individuel
Mois 2-3 :
- ✅ Réaliser travaux urgents (sécurité, confort)
- ✅ Améliorer isolation si nécessaire
- ✅ Traiter humidité si détectée
- ✅ S’installer dans la vie locale
