Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?

Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?

Vous êtes propriétaire de biens de prestige à Vannes et vous vous demandez si vous serez soumis à la plus-value immobilière en cas de vente et quels sont les cas d’exonération.

La résidence principale est exonérée du paiement de la plus-value en cas de vente

La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière en cas de vente. Cette exonération s’applique également aux dépendances de la propriété comme une cave ou un garage même si celles-ci ne sont pas situées directement dans la propriété principale. Afin que que l’exonération s’applique sur celles-ci, elles doivent se trouver dans un rayon de 1 km de la demeure.

Il y a néanmoins quelques amendements à ce principe général :

  1. Pour être exonéré de plus-value immobilière, la propriété doit bien évidemment être la résidence principale du vendeur, c’est-à-dire le lieu de résidence effectif et habituel au jour de la mise en vente ou de la date de la cession si la mise en vente date de plus d’un an.


Une occupation temporaire ne suffit pas pour que l’habitation soit considérée comme la résidence principale.


  1. La vente d’un immeuble en construction n’est pas exonérée de plus-value car celui-ci ne constitue pas la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Il existe cependant certains cas particuliers où un immeuble en construction peut être exonéré de plus-value :

  • Mutation professionnelle, 

  • Divorce ou séparation,

  • Invalidité ou décès d’un des conjoints.


  1. En cas d’entrée dans un établissement spécialisé (handicapé ou retraité), la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière pendant deux ans à compter de la date d’entrée. 


Il faut néanmoins que celle-ci n’ait pas été occupée pendant cette période et il y a également des conditions de revenus attachées à cette exonération comme par exemple le fait de ne pas être soumis à l’ISF.


  1. Si la résidence principale d’un propriétaire bénéficiant d’un logement de fonction est occupée toute l’année par sa famille directe (conjoint et enfants), celle-ci sera exonérée de plus-value immobilière.

Les autres biens sont soumis à la plus-value immobilière

Tous les autres biens sont soumis à la plus-value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. 

La plus-value est la différence entre le prix de vente diminué des frais de cession et de la TVA et le prix d’achat majoré des frais d’enregistrement payés ou forfaitaires (7,5 % du prix d'achat).

Les dépenses de construction, d'amélioration ou d'agrandissement peuvent être ajoutées au prix d'achat sous réserve de présentation des justificatifs afférents.

La plus-value est taxée au taux forfaitaire de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Pour le calcul de la plus-value immobilière, il est prévu un abattement selon la durée de détention : 

  • 6 % par année de détention de la cinquième à la vingt-et-unième année,

  • 4 % pour la vingt-deuxième année,

L'exonération de plus-values est totale au bout de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, il y a également un abattement :

  • 1,65 % de la cinquième à la vingt-et-unième année,

  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année,

  • 9 % au-delà de la vingt-deuxième année.

Dans ce cas, l'exonération est totale au bout de trente ans.

À noter qu’il existe quelques cas d’exonération de la plus-value comme par exemple lorsque le prix de vente du logement est inférieur ou égal à 15.000 euros ou encore en cas de réemploi des fonds pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.

En savoir plus :

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