Un séisme fiscal se prépare pour les bailleurs immobiliers en 2026. Après des années d’attente, le gouvernement français envisage d’introduire l’ amortissement en location nue , un avantage fiscal jusqu’ici réservé aux emplacements meublés. Mais depuis l’automne 2025, le débat parlementaire s’intensifie : va-t-on vraiment amortir à 5% du bien neuf ? Le plafond sera-t-il de 5 000 € ou illimité ? Et que devient le statut LMNP actuellement menacé d’extinction ?
Pour les investisseurs en Bretagne, les enjeux sont majeurs. Cette réforme pourrait transformer la rentabilité des investissements locatifs et redéfinir complètement les stratégies immobilières. Voici ce qu’il faut savoir d’ici décembre 2025, date du vote du Parlement.
Sommaire
- Qu’est-ce que l’amortissement en emplacement nu et pourquoi 2026 change la donne
- Les trois scénarios de réforme fiscale débattus au Parlement en 2025
- Amortissement location nue vs LMNP : quelle stratégie fiscale en 2026
- Impact concret pour les bailleurs bretons : calculs et comparaisons
- Préparation administrative et opportunités d’investissement avant fin 2025
- Conclusion : anticiper la réforme pour sécuriser votre portefeuille immobilier
Qu’est-ce que l’amortissement en emplacement nu et pourquoi 2026 change la donne
La situation actuelle : une inégalité fiscale de 25 ans
Depuis 2000, les propriétaires qui louent en location meublée (LMNP) bénéficient d’un avantage fiscal considérable : l’ amortissement . Ce mécanisme leur permet de déduire chaque une partie du prix d’achat de leurs revenus imposables, et ce pendant 20 à 40 ans selon les composantes du bien.
Les propriétaires en location nue, eux, en sont exclus depuis un quart de siècle. Résultat : une double fiscalité incohérente où la location meublée (plus accessible) bénéficie d’un régime préférentiel et la location nu
Aujourd’hui en Bretagne :
- Un bailleur LMNP au régime réel avec 12 000 € de loyers annuels paie 0 € d’impôt grâce à l’amortissement
- Le même bailleur en location nue paie environ 5 400 € d’impôt (45% d’imposition sur la majorité des loyers)
- Écart fiscal : 5 400 € par an de différence , soit 54 000 € sur 10 ans pour un même bien
Pourquoi la réforme 2026 devient urgente
Le Projet de Loi de Finances 2026 propose de corriger cette anomalie en alignant les régimes : autoriser l’amortissement en location nue pour les acquisitions à compter du 1er janvier 2026 . Cette mesure étau à :
- Relancer l’investissement locatif nu , jugé trop peu rentable fiscalement
- Favoriser la stabilité locative (bails de 3 ans renouvelables)
- Augmenter l’offre de logements abordables en région
- Créer une équité fiscale entre les deux régimes
Mais depuis septembre 2025, le texte fait débat. Trois versions différentes circulent au Parlement, créant une grande incertitude parmi les investisseurs.
Les trois versions en débat : amortissement à 5%, 4% ou 2% ?
Version 1 – Les rapporteurs parlementaires (la plus généreuse) :
- Amortissement de 5% par an pour le neuf
- Amortissement de 4% par an pour l’ancien (avec travaux)
- Durée : 20 ans (amortissement complet du bien)
- Aucun plafond annuel de déduction
- Bonus de +0,5% à +1,5% si loyer abordable
Version 2 – Le gouvernement (compromis) :
- Amortissement de 2% par an pour tous les biens
- Durée : 20 ans (20% du bien amorti seulement)
- Plafond annuel de déduction : 5 000 €
- Conditions : biens loués nus en résidence principale, engagement 9 ans
Version 3 – L’amendement socialiste (attaque contre LMNP) :
- Maintenir l’amortissement à 0% en location nue
- Supprimer complètement l’amortissement LMNP
- Créer un régime unique simplifié (micro-foncier renforcé)
Le vote parlementaire était prévu pour décembre 2025 : l’enjeu reste incertain.
Les trois scénarios de réforme fiscale débattus au Parlement en 2025
Scénario 1 : amortissement 5% (biens neufs) et 4% (anciens)
Chances : 40% selon sondages informateurs parlementaires
Description :
Chaque acquéreur de bien nu pourrait déduire annuellement :
- 5% du prix d’achat (hors terrain) pour un bien neuf
- 4% du prix d’achat pour un bien ancien, sous condition de travaux ≥ 15% du prix
- Suspension 20 ans, sans plafond annuel
- Bonus supplémentaire (+0,5% à +1,5%) pour loyers intermédiaires ou sociaux
Exemple concret pour un bailleur à Rennes :
Acquisition bien ancien pour 250 000 € (terrain 15%, bâti 212 500 €) en 2026
- Amortissement annuel : 212 500 € × 4% = 8 500 €
- Loyers perçus : 18 000 €/an
- Charges réelles (taxes, assurance, etc.) : 3 000 €/an
- Résultat avant amortissement : 18 000 – 3 000 = 15 000 €
- Résultat après amortissement : 15 000 – 8 500 = 6 500 € imposables
- Impôt majoré (45% de taux) : 2 925 € au lieu de 6 750 €
- Économie fiscale annuelle : 3 825 €
- Économie sur 20 ans : 76 500 € (effet cumulé + capacité de réinvestissement)
Impact politique : Satisferait les associations de bailleurs et relancerait l’investissement. Mais coûterait environ 2 milliards € annuels aux finances publiques.
Scénario 2 : amortissement 2% plafonné à 5 000€/an
Chances : 50% (version gouvernementale)
Description :
Un amortissement forfaitaire unique de 2% par an, avec un plafond annuel très strict de 5 000 € de déduction.
Exemple concret pour le même bailleur rennais :
Bien ancien 250 000 € (bâti 212 500 €)
- Amortissement annuel calculé : 212 500 € × 2% = 4 250 €
- Plafond appliqué : 5 000 € → déduction effectivement appliquée : 4 250 €
- Loyers et charges : identiques (18 000 – 3 000 = 15 000 €)
- Résultat imposable : 15 000 – 4 250 = 10 750 € imposables
- Impôt majoré (45%) : 4 837 € (au lieu de 6 750 € sans amortissement)
- Économie fiscale annuelle : 1 913 €
- Économie sur 20 ans : 38 250 €
Impact politique : Rendre un avantage aux bailleurs (économie + 1 900€/an) sans creuser la dette. Mais jugé insuffisant par les investisseurs actuels. Beaucoup reprendraient le LMNP malgré les attaques.
Scénario 3 : suppression totale de l’amortissement LMNP
Chances : 10% (très improbable mais débattu)
Description :
L’amendement CF1458 socialiste propose une approche radicale : ne rien accorder à personne. En échange de l’amortissement localisé à 2%, supprimez l’amortissement LMNP pour éviter une « course au bas » fiscale.
Résultat : situation actuelle maintenue (LMNP avantagé, nue pénalisée), mais avec promesse d’amélioration future du micro-foncier.
Impact politique : Génèrerait une révolte des investisseurs LMNP bretons (secteur très actif en région). Les prix LMNP chutent, les nouveaux investissements LMNP s’arrêtent, l’offre locative meublée (étudiants, tourisme) souffre.
Amortissement location nue vs LMNP : quelle stratégie fiscale en 2026
La situation actuelle (avant réforme 2026)
LMNP au régime réel (situation 2025) :
- Amortissement : 5-7% du bien annuel
- Régime : revenus BIC (plus favorable que foncier)
- Déficit à déclarer : illimité pendentif 10 ans
- Impact fiscal : impôt quasi nul les 10 premières années
Localisation nue au régime réel :
- Amortissement : 0% (impossible actuellement)
- Régime : revenus fonciers (moins favorables)
- Déficit foncier : plafonné à 10 700 €/an (plafond vieux de 25 ans)
- Impact fiscal : impôt très élevé (30 à 45% des loyers)
La situation après réforme 2026 (selon scénario 1 : 5% et 4%)
LMNP au régime réel (2026+) :
- Amortissement : toujours 5-7% (inchangé)
- Réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis 2025)
- Déficit à déclarer : 10 ans (inchangé)
- Impact fiscal : impôt progressif après amortissement
Localisation nue au régime réel (2026+) :
- Amortissement : 4% pour l’ancien (nouveau)
- Déficit foncier : probablement porté à 40 000€/an (en débat aussi)
- Impact fiscal : rapprocher considérablement du LMNP
Quelle stratégie choisir en 2026 ?
Avant 2026, en LMNP reste pertinent si :
- Bien meublé avec potentiel de colocation étudiante (Rennes)
- Rendement locatif brut > 4,5%
- Acceptation de la réintégration des amortissements à la revente
- Durée d’exploitation minimum 10-15 ans
À partir de 2026 (si scénario 1 validé) :
- Location nue redevient compétitive : amortissement 4% vs 5-7% LMNP
- Avantage : pas de réintégration des amortissements à la revente
- Régime plus stable et pérenne
- Rendement net 2026 : rapprocher celui des deux stratégies à 3-4% annuels
Scénario 2 (amortissement 2%) :
- LMNP reste l’option fiscale préférée
- Emplacement nue reste désavantageuse
- Peu de changement dans les stratégies immobilières
Impact concret pour les bailleurs bretons : calculs et comparaisons
Comparaison sur 10 ans : LMNP 2025 vs Location nue 2026 (Rennes)
Hypothèses communes :
- Bien acquis : 250 000 €
- Loyers annuels : 18 000 €
- Tarifs : 3 000 €/an
- Taux d’imposition : 45% (IR + PS)
- Financement : 80% crédit à 3% annuel (emprunt 200 000 €)
Scénario A : LMNP 2025 (régime réel, amortissement 6%)
| Année | Loyers | Frais | Amortissement | Intérêts | Résultat | Impôt | Flux de trésorerie net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-5 | 18 000 | -3 000 | -9 000 | -6 000 | 0 € (déficit) | 0 € | +9 000 € |
| 6-10 | 18 000 | -3 000 | -9 000 | -1 000 | 5 000 € | 2 250 € | +7 750 € |
| Total 10 réponses | 180 000 | -30 000 | -90 000 | -35 000 | 25 000 € | 11 250 € | +73 750 € |
Mais réintégration à la revente : si revente année 11 pour 300 000 €, plus-value avant réintégration = 50 000 €, après réintégration = 50 000 + 90 000 = 140 000 € (charge fiscale +40 500 €)
Scénario B : Localisation nue 2026 (régime réel, amortissement 4%)
| Année | Loyers | Frais | Amortissement | Intérêts | Déficit foncier | Résultat | Impôt | Des flux de trésorerie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-10 | 18 000 | -3 000 | -8 500 | -6 000 | oui | 500 € | 225 € | +8 775 € |
| Total 10 réponses | 180 000 | -30 000 | -85 000 | -60 000 | 5 000 € | 2 250 € | +87 750 € |
Revente année 11 : plus-value = 50 000 € (amortissements non réintégrés ), charge fiscale normale
Comparaison nette sur 11 ans (exploitation + revente) :
- LMNP 2025 : +73 750 € (10 ans) – 18 225 € (impôt plus-valeur revente) = +55 525 €
- Location nue 2026 : +87 750 € (10 ans) + 22 500 € (plus-value exonérée après 20 ans) = +110 250 €
Avantage location nue 2026 : +54 725 € sur le même placement
Cas particulier : bien ancien avec travaux importants en Bretagne
Acquisition bien à rénover pour 200 000 € (150 000 € travaux éligibles)
Localisation nue 2026 (scénario 1) :
- Bâti amortissable : 170 000 € (après terrain)
- Travaux amortissables : 150 000 €
- Total amortissable : 320 000 €
- Amortissement annuel : 320 000 € × 4% = 12 800 €/an
- Loyers : 15 000 €
- Impôt année 1 : quasi nul (déficit d’amortissement)
LMNP 2025 (même bien) :
- Amortissement très similaire (6-7%) si travaux inclus = 13 500 €/an
- Mais réintégration à revente + déficits plafonnés à 10 700 €
- Avantage LMNP éphémère (max 10 ans)
Préparation administrative et opportunités d’investissement avant fin 2025
Actions urgentes avant le vote décembre 2025
Pour les investisseurs en cours de projet :
- Finaliser les acquisitions LMNP avant fin 2025 si vous privilégiez les amortissements massifs (5-7%)
- Consulter un expert-comptable spécialisé LMNP ou location nue pour modéliser votre situation
- Gérer l’attente : si vote décembre, application probablement janvier 2026 (délai 1-2 mois)
- Préparer dossiers double régime : certains bailleurs préparent à la fois LMNP et location nue
Marchés à privilégier en Bretagne :
- Rennes : marché étudiant LMNP puissant (colocation) + demande location nue croissante (CDI jeunes actifs)
- Lorient : marché location nue en développement (jeunes professionnels, DPE bon potentiel)
- Vannes/Saint-Malo : l’investissement touristique (LMNP saisonnier) résilient
- Brest : villes régénérées, opportunités en ancienne rénovées (futur amortissement 4%)
Points critiques avant 2026
Document à préparer dès maintenant :
- Demande de changement de régime fiscal (si passant de micro à réel)
- Calcul précis terrain vs bâti (déterminant pour amortissement)
- Justificatif travaux de rénovation (seuil 15% pour accès amortissement 4%)
- Projets de budget pluriannuel avec et sans amortissement
Calendrier de mise en place si adoption :
- Votez PLF décembre 2025
- Candidature : 1er janvier 2026 (probablement)
- Premières déclarations fiscales sur revenus 2026 : mai 2027
- Montage administratif : septembre-octobre 2025 à décembre 2025 pour anticiper
Conclusion : anticiper la réforme pour sécuriser votre portefeuille immobilier
L’ amortissement en location nue en 2026 représente un tournant majeur pour l’investissement immobilier français et breton. Trois scénarios restent possibles jusqu’au vote parlementaire décembre 2025 :
Scénario 1 (40% de probabilité) : Amortissement 5% (neuf) et 4% (ancien) – revaloriserait considérablement la localisation nue et créerait une vraie concurrence au LMNP.
Scénario 2 (50% de probabilité) : Amortissement 2% plafonné 5 000€ – améliorer la localisation nue mais reste moins attractive que LMNP. Les Investissements LMNP se poursuivent.
Scénario 3 (10% de probabilité) : Pas de changement ou suppression LMNP – conserver le statu quo .
Pour les bailleurs bretons, le conseil unique :
✅ Si vous avez un projet AVANT fin 2025 : privilégiez le régime qui vous convient le mieux selon votre bien et situation actuelle. Les règles sont claires et elles ne changeront pas rétroactivement.
✅ Si vous avez un projet APRÈS janvier 2026 : attendez 4-6 semaines après le vote pour connaître le régime final. L’opportunité d’emplacement nue pourrait être révolutionnaire.
✅ Pour les actuels LMNP : maintenez votre stratégie (réforme ne s’applique pas rétroactivement). Mais préparez un « plan B » avec localisation nue pour les futurs investissements si le scénario 1 est adopté.
La Bretagne, région attractive pour l’investissement immobilier, pourrait voir émerger une nouvelle génération d’opportunités en 2026 si l’amortissement location nue est vraiment mis en place. Suivez les votes parlementaires décembre 2025 : votre fiscalité en dépendra.
