Depuis octobre 2025, la question divise les experts : faut-il investir en immobilier neuf ou ancien en 2026 ? La réforme fiscale majeure prévue pour janvier 2026 change radicalement les données. Avec l’ amortissement en location nue enfin autorisé , mais aussi le déficit foncier quadruplé à 40 000 € et l’ exonération d’IFI pour les biens loués , les calculs de rentabilité s’inversent.
Surprenant : l’ ancien rénové devient aussi attractif que le neuf , et parfois plus rentable fiscalement. Pour les investisseurs bretons, cette réforme ouvre des opportunités majeures à Rennes, Lorient, Vannes et Quimper. Voici comment choisir selon votre profil et vos objectifs avant le vote décembre 2025.
Sommaire
- Neuf vs ancien 2025 : la situation actuelle et ses inégalités fiscales
- Les trois révolutions fiscales de 2026 qui changent tout
- Immobilier neuf en 2026 : amortissement 5%, DPE garanti, mais prix premium
- Immobilier ancien en 2026 : amortissement 4%, déficit foncier 40 000€, rentabilité supérieure
- Comparaison complète : simulation 10 ans neuf vs ancien en Bretagne
- Stratégie optimale 2026 : quel profil d’investisseur pour quel type de bien
Neuf vs ancien 2025 : la situation actuelle et ses inégalités fiscales
L’avantage historique du neuf (avant 2026)
Actuellement, en 2025, le neuf bénéficie de plusieurs avantages fiscaux absents pour l’ancien :
Régime réel possible au neuf :
- Déduction des charges (intérêts, taxe foncière, gestion, assurances)
- Accès au déficit foncier plafonné à 10 700€/an (non déclarable au revenu global)
- Plus-value exonérée après 22-30 ans de détention
- Accélération fiscale via rapport déficit
Ancien en régime réel :
- Même déduction des charges
- Même plafond déficit foncier : 10 700€/an
- Plus-value identiquement imposée après 22-30 ans
- AUCUN amortissement possible (c
Résultat : pour l’ancien, charges et amortissements cumulés impossibles , tandis que le neuf a légèrement moins de charges mais aussi aucun amortissement . Match nul fiscal, mais le neuf gagne par accès aux dispositifs sectoriels (Pinel expirant, MaPrimeRénov, TVA réduite).
Le paradoxe de prix : le neuf coûte 20-30% plus cher
C’est le piège du neuf : surcote immobilière importante .
Exemple en Bretagne (Rennes) :
- Bien ancien rénové (T3, 80 m²) : 200 000 €
- Bien neuf équivalent : 250 000 € à 260 000 € (+25% à +30%)
- Surcoût brut : 50 000 à 60 000 € pour une qualité équivalente
Or, cette surcoûte ne génère pas plus de loyers : le T3 loué neuf ou ancien rénové se loue en moyenne 1 500€/mois à Rennes. Le surcoût est donc du capital « gelé » sans rendement supplémentaire.
L’inégalité majeure : amortissement LMNP vs localisation nue actuelle
L’anomalie qui disparaîtra en 2026 existe depuis 2000 : le meublé amortit à 6-7% annuellement , le nu n’amortit pas du tout . Résultat du surcout neuf non compensé.
Mais cette situation change radicalement en 2026.
Les trois révolutions fiscales de 2026 qui changent tout
Révolution 1 : amortissement location nue enfin autorisé
À partir du 1er janvier 2026 (si vote décembre validé), tout bien nu acquis pourra s’amortir :
- Logement neuf : 5% annuel pendant 20 ans
- Logement ancien : 4% annuel si travaux ≥ 15% du prix
- Bonus loyers modérés : +0,5% à +1,5% supplémentaires (5,5% à 6,5% pour loyers encadrés)
Cette mesure seule résout l’inégalité de 25 ans et repositionne l’ancien à égalité.
Révolution 2 : déficit foncier quadruplé
Le déficit foncier passe de 10 700€/an à 40 000€/an , imputable sur le revenu global.
Pour un propriétaire avec revenus salariés, suite à un ancien nécessitant 35 000€ de travaux = déduction directe de 35 000€ du revenu global (année 1).
Impact pour TMI 45% : économie d’impôt immédiat : 15 750€ (au lieu de 4 815€ avec l’ancien plafond).
Révolution 3 : IFI exclu pour les biens loués en résidence principale
Les propriétaires fortunés (patrimoine > 1,3M€) payaient jusqu’ici IFI à 0,5-1,5% annuellement sur leurs biens loués. À partir de 2026, exonération si le bien est loué en résidence principale du locataire .
Pour un patrimoine immobilier de 2M€ dont 800 000€ en biens loués, l’économie d’IFI annuelle peut atteindre 12 000€ (1,5% × 800 000€).
Immobilier neuf en 2026 : amortissement 5%, DPE garanti, mais prix premium
Avantages du neuf post-2026
Fiscalité :
- Amortissement 5% annuel sans condition (vs 4% ancien si travaux)
- DPE A/B automatique = bonus amortissement +1,5% possible (6,5% au total)
- Charges minimales (peu de travaux les premières années)
- Plus-value exonérée après 20 ans de détention
Opérationnel :
- Garantie décennale constructeur (sécurité)
- Pas de travaux imprévus = prévisibilité budgétaire
- Charges très stables (syndic, assurances)
- Attractivité locataire : neuf = demande élevée
Inconvénients du neuf post-2026
Économique :
- Surcoût d’achat 25-30% = capital immobilisé supérieur
- Rendement locatif brut identique au rénové = RTB identique
- Amortissement 5% vs 4% ancien = gain marginal (1% seulement)
- Plus-value moins importante (moins d’appréciation, acheteur neuf)
Marché :
- Offre neuf saturée en Bretagne en 2026 (conséquence des taux bas 2020-2021)
- Loyers plafonnés par l’offre abondante
- Revente difficile en 2030 (générations de biens neufs concurrents)
Cas pratique : T3 neuf Rennes 2026
Acquisition : 250 000€ (neuf standard)
Fiscalité :
- Amortissement annuel : 250 000€ × 85% (bâti) × 5% = 10 625€/an
- Loyers annuels : 18 000€
- Charges (taxe foncière, assurance, gestion) : 2 500€/an
- Intérêt emprunt (crédit 200 000€ @ 3%, ans 1-5) : 6 000€/an
Année 1 au régime réel :
- Loyers : 18 000€
- Moins charges et intérêts : -8 500€
- Moins amortissement : -10 625€
- Résultat fiscal : -1 125€ (léger déficit, quasi nul)
- Impôt à payer : 0€ (déficit rapporté)
Cash-flow net année 1 : 18 000€ – 2 500€ (charges réelles) = 15 500€
Immobilier ancien en 2026 : amortissement 4%, déficit foncier 40 000€, rentabilité supérieure
Avantages de l’ancien post-2026
Fiscalité :
- Amortissement 4% si travaux ≥ 15% (quasi systématique en ancien)
- Déficit foncier 40 000€/an (4x plus) = déduction revenu global massif
- Travaux déductibles immédiatement (rénovation énergétique)
- Bonus loyers modérés identiques au neuf
Économique :
- Prix d’achat 25-30% moins cher = ROI supérieur
- Loyers identiques au neuf = meilleur rendement brut
- Potentiel d’appréciation supérieure (amélioration de la valeur via travaux)
- Plus-value à revente exonérée après 20 ans (identique au neuf)
Marché :
- Peu de nouvel ancien en 2026 (pas de production)
- Demande locative stable et durable
- Transmission patrimoniale favorisée (prix accessible)
Inconvénients de l’ancien post-2026
Opérationnel :
- Travaux imprévus possibles (tuile, électricité ancienne)
- Factures variables (syndic, imprévus)
- Garantie décennale inexistante
- DPE peut être F/G = travaux obligatoires pour louer
Marché :
- Revente plus difficile si DPE reste faible
- Les charges de copropriété sont croissantes
Cas pratique : T3 ancien rénové Rennes 2026
Acquisition : 200 000€ + 35 000€ travaux = 235 000€ total
Fiscalité :
- Bien amortissable : 200 000€ × 85% (bâti) – terrain 30 000€ = 140 000€
- Travaux amortissables : 35 000€
- Total amortissable : 175 000€
- Amortissement annuel : 175 000€ × 4% = 7 000€/an
Année 1 au régime réel (travaux réalisés) :
- Loyers : 18 000€
- Moins charges et intérêts : -8 500€
- Moins amortissement : -7 000€
- Résultat : 2 500€ imposable
- Déficit foncier utilisable (si charges > loyers avant amortissement) : jusqu’à 40 000€/an
- Impôt : 1 125€ (45% × 2 500€)
Cash-flow net année 1 : 18 000€ – 2 500€ = 15 500€
Mais avantage décisif : Si travaux 35 000€ dépassant les charges, le propriétaire peut déduire jusqu’à 35 000€ de son revenu global l’année des travaux (si revenu salaire 50 000€, revenu imposable tombe à 15 000€ = économie 15 750€ d’impôt).
Comparaison complète : simulation 10 ans neuf vs ancien en Bretagne
Hypothèses communes
- Bien acquis : T3 Rennes
- Loyers : 18 000€/an (identiques neuf et ancien)
- Durée : 10 ans exploitation + revente
- Financement : 80% crédit à 3% (200 000€ empruntés pour neuf, 188 000€ pour ancien)
- TMI : 45 % (IR + PS)
Scénario A : T3 neuf 250 000€
| Année | Loyers | Charges/Intérêts | Amort. 5% | Résultat | Impôt | Des flux de trésorerie |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-5 | 18 000 | -8 500 | -10 625 | -1 125 | 0 | +9 500 |
| 6-10 | 18 000 | -6 000 | -10 625 | 1 375 | 619 | +11 381 |
| Total 10 réponses | 180 000 | -72 500 | -106 250 | -3 100 | -3 100 | +108 500 |
Revente année 11 à 300 000€ :
- Brute de valeur supplémentaire : 50 000 €
- Impôt (20 ans n’atteint pas, 20% taux réduit) : 10 000€
- Net après vente : 300 000€ – 10 000€ = 290 000€
Total 11 ans (exploitation + revente) : 108 500€ + 290 000€ = 398 500€
Scénario B : T3 ancien rénové 235 000€ (200 000€ + 35 000€ travaux)
| Année | Loyers | Charges/Intérêts | Amort. 4% | Trav. Déd. | Résultat | Impôt | Des flux de trésorerie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 (travaux) | 18 000 | -8 500 | -7 000 | -35 000 | -32 500 | +14 625* | +9 500 |
| 2-5 | 18 000 | -8 500 | -7 000 | 0 | 2 500 | -1 125 | +9 500 |
| 6-10 | 18 000 | -6 000 | -7 000 | 0 | 5 000 | -2 250 | +11 500 |
| Total 10 réponses | 180 000 | -72 500 | -70 000 | -35 000 | 2 500 | +10 250 | +105 500 |
*Impôt année 1 = crédit d’impôt 14 625€ (déficit foncier 32 500€ × 45% déductible du revenu global)
Revente année 11 à 290 000€ (moins d’appréciation car ancienne) :
- Valeur brute supplémentaire : 55 000 € (290 000 – 235 000)
- Impôt (20 ans) : 11 000€
- Net après vente : 290 000€ – 11 000€ = 279 000€
Total 11 ans (exploitation + revente) : 105 500€ + 279 000€ + 14 625€ crédit année 1 = 399 125€
Verdict comparatif
| Critère | Neuf 250 000€ | Ancien 235 000€ | Avantage |
|---|---|---|---|
| Investissement en capital | 250 000 | 235 000 | Ancien -15 000€ |
| Flux de trésorerie 10 ans | 108 500 | 105 500 | Neuf +3 000€ |
| Impôt payé (net) | -3 100€ (crédit) | +10 250€ | Ancien +13 350€ |
| Revente net | 290 000 € | 279 000 € | Neuf +11 000€ |
| TOTAL 11 RÉPONSES | 398 500€ | 399 125€ | Ancien +625€ |
| ROI moyen | 3,2% | 3,4% | Ancien +0,2% |
Conclusion : À ROI quasi identique, l’ancien gagne par :
- Capital initial moins important (15 000€ économisés)
- Flexibilité accumulée (déficit foncier 40 000€ vs quasi nul neuf)
- Potentiel d’appréciation supérieur (bien rénové = valeur future meilleure)
Stratégie optimale 2026 : quel profil d’investisseur pour quel type de bien
Profil 1 : Investisseur à revenus salariés élevés (TMI 45%)
→ Ancien rénové CONSEILLÉ
Raison : Déficit foncier 40 000€ déduction massive du revenu global = économie d’impôt immédiat de 18 000€ en année 1 si travaux 40 000€.
Exemple : Salaire 80 000€ + acquisition ancien 40 000€ travaux = revenu imposable 40 000€ (au lieu de 80 000€) = sauts de tranche fiscale.
Profil 2 : Investisseur patrimonial avec IFI (patrimoine > 1,3M€)
→ Neuf ET ancien avec exclusion IFI possible
Raison : Exonération IFI sur biens loués résidence principale = économique 0,75% à 1,5% annuel sur portion du patrimoine.
Pour patrimoine 2M€ en immobilier, économie IFI = 15 000€/an = énorme levier.
Profil 3 : Petit investisseur (revenu < 50 000€/an)
→ Neuf de préférence
Raison : Moins sensible au déficit foncier (revenu global faible). Le neuf = sécurité (pas de travaux imprévus), charges prévues = gestion plus simple pour débutant.
Profil 4 : LMNP existant redéploiement vers emplacement nu
→ Ancien rénové en 2026
Raison : Passage location nue = besoin de déficit foncier massif compensant réintégration amortissements LMNP à la revente.
Profil 5 : Investisseur long terme (>20 ans)
→ Indifférent neuf/ancien, privilégier loyers modérés
Raison : À 20+ ans, amortissement moins pertinent (exonération plus-value + impôt nul). Le bonus fiscal loyers encadrés (+1,5% d’amortissement) devient crucial = 7% d’amortissement ancien rénové = maximum fiscal .
Conclusion : neuf vs ancien 2026, le choix enfin clarifié
La réforme 2026 rééquilibre radicalement le jeu. L’ancien n’est plus le parent pauvre fiscalement. Avec un amortissement de 4%, un déficit foncier de 40 000€ et IFI exclu, l’ancien rénové surpasse le neuf pour la majorité des profils d’investisseurs.
Pour la Bretagne spécifiquement :
Rennes :Ancien rénové privilégié (offre neuf saturée, prix ancien accessible)
Lorient :Ancien + travaux énergétiques = bonus IFI + amortissement 4%
Vannes :Neuf si tourisme LMNP (mais LMNP menacé 2026), ancien si location nue
Quimper : Ancien colocation + travaux = déficit foncier massif pour TMI 45%
Le mot d’ordre 2026 : Bien ancien rénové = nouveau champion fiscal de l’investissement immobilier.
