Trouver la bonne agence immobilière spécialisée dans le bord de mer en Bretagne est essentiel pour réussir l’achat de votre propriété littorale de rêve, que vous cherchiez une maison de pêcheur à Saint-Malo, une villa moderne avec vue sur le Golfe du Morbihan, un appartement pieds dans l’eau à Carnac ou un manoir sur la côte finistérienne. Avec des prix moyens au m² variant de 2 768€ à Louannec jusqu’à 9 660€ à La Trinité-sur-Mer, et des stations balnéaires prisées comme Carnac (5 355€/m²), Quiberon, Perros-Guirec (3 686€/m²) ou Dinard, le marché immobilier du littoral breton nécessite l’accompagnement d’experts locaux qui connaissent parfaitement les spécificités côtières. Dans ce guide complet de plus de 2000 mots basé sur les dernières données 2025, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre achat en bord de mer : les meilleures agences spécialisées (Pierres et Mer depuis 1993, Demeures du Littoral, Côte et Bretagne Immobilier), les prix détaillés par station balnéaire et département, les critères essentiels pour choisir votre bien (exposition, accès plage, vue mer, servitudes littorales), les contraintes réglementaires de la Loi Littoral, les meilleures zones d’investissement locatif saisonnier, et tous les conseils d’experts pour négocier et sécuriser votre transaction. De la Côte de Granit Rose aux plages du Finistère Sud, en passant par la Côte d’Émeraude et le Golfe du Morbihan, ce guide vous aidera à concrétiser votre rêve breton les pieds dans l’eau.
Sommaire
- Le marché immobilier du bord de mer breton en 2026
- Prix de l’immobilier littoral par secteur et ville
- Les meilleures agences spécialisées bord de mer
- Choisir le bon secteur côtier selon vos critères
- Critères essentiels pour acheter en bord de mer
- Contraintes réglementaires Loi Littoral
- Investissement locatif saisonnier en Bretagne
- Conseils pour acheter votre propriété littorale
- Financement et fiscalité de l’immobilier de mer
Le marché immobilier du bord de mer breton en 2026
Le littoral breton représente l’un des marchés immobiliers les plus recherchés et les plus chers de France, avec une demande constante qui soutient les prix malgré les cycles économiques.
Caractéristiques du marché littoral
Dynamique générale
- Forte demande résidences secondaires et principales
- Stock de biens limité (urbanisation contrôlée par Loi Littoral)
- Marché tendu sur les secteurs les plus prisés
- Prix en hausse continue depuis 10 ans (+50% en moyenne)
- Transactions rapides pour les biens de qualité
Évolution des prix sur 5 ans
| Indicateur | 2020 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Prix moyen maison littoral | 3 200€/m² | 4 800€/m² | +50% |
| Prix moyen appartement vue mer | 3 800€/m² | 5 600€/m² | +47% |
| Délai moyen de vente | 120 jours | 75 jours | -38% |
| Nombre transactions littorales | 8 500 | 9 200 | +8% |
Profils d’acheteurs
- Retraités cherchant cadre de vie exceptionnel (35%)
- Parisiens en quête de résidence secondaire (30%)
- Télétravailleurs souhaitant s’installer définitivement (20%)
- Investisseurs locatif saisonnier (10%)
- Clientèle internationale (britanniques, belges, allemands) (5%)
Atouts du littoral breton
Qualité de vie exceptionnelle
- Paysages marins préservés et diversifiés
- Air marin bénéfique pour la santé
- Activités nautiques et sports de plage
- Patrimoine culturel riche (fest-noz, architecture)
- Gastronomie réputée (fruits de mer, crêpes)
Accessibilité améliorée
- TGV Paris-Rennes : 1h25
- TGV Paris-Brest : 3h30
- Aéroports Brest, Lorient, Dinard, Nantes
- Réseau routier modernisé (voies express)
- Lignes maritimes vers îles bretonnes
Climat océanique tempéré
- Hivers doux (températures rarement négatives)
- Étés frais et agréables (pas de canicule)
- Ensoleillement supérieur aux moyennes nationales (Sud Bretagne)
- Microclimat exceptionnel Golfe du Morbihan
Prix de l’immobilier littoral par secteur et ville
Côte de Granit Rose et Côtes-d’Armor (22)
Stations balnéaires prisées
| Ville | Prix appart. (€/m²) | Prix maison (€/m²) | Vue mer directe | Caractéristiques |
|---|---|---|---|---|
| Perros-Guirec | 3 686€ | 4 200€ | +30% à +50% | Plages renommées, thalasso |
| Trégastel | 3 686€ | 4 100€ | +35% à +55% | Côte de Granit Rose, rochers |
| Ploumanac’h | 4 200€ | 4 800€ | +40% à +60% | Site classé, sentier douaniers |
| Tréguier | 2 800€ | 3 200€ | +25% à +40% | Ville d’art, estuaire du Jaudy |
| Paimpol | 2 600€ | 3 000€ | +20% à +35% | Port de caractère, île de Bréhat |
| Erquy | 3 400€ | 3 900€ | +30% à +45% | Cap d’Erquy, plages familiales |
| Saint-Cast-le-Guildo | 3 600€ | 4 100€ | +30% à +50% | Grande plage, animations estivales |
Secteurs accessibles
| Ville | Prix moyen maison | Proximité mer | Atouts |
|---|---|---|---|
| Louannec | 2 768€/m² | 2-3 km | Prix abordables, proximité Lannion |
| Plérin | 2 400€/m² | 1-2 km | Périphérie Saint-Brieuc, accès rapide |
| Pléneuf-Val-André | 3 200€/m² | Immédiate | Longue plage, golf, animations |
Côte d’Émeraude et Nord Ille-et-Vilaine (35)
Prestige et excellence
| Ville | Prix appart. (€/m²) | Prix maison (€/m²) | Vue mer premium | Observations |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Malo intra-muros | 6 500€ | 7 200€ | +50% à +80% | Cité corsaire, patrimoine unique |
| Dinard | 5 200€ | 5 800€ | +40% à +70% | Villas Belle Époque, plages élégantes |
| Cancale | 4 500€ | 5 000€ | +35% à +60% | Capitale huîtres, baie Mont-Saint-Michel |
| Saint-Lunaire | 4 800€ | 5 300€ | +40% à +65% | Plages familiales, golf |
| Saint-Briac-sur-Mer | 4 600€ | 5 100€ | +35% à +60% | Village de charme, port de plaisance |
Communes périphériques
| Ville | Prix moyen | Distance Saint-Malo | Caractéristiques |
|---|---|---|---|
| Paramé | 4 200€/m² | Quartier Saint-Malo | Plage Rochebonne, résidentiel |
| Rothéneuf | 3 800€/m² | 5 km | Calme, Rochers Sculptés |
| La Richardais | 3 600€/m² | Face Dinard | Vue sur Dinard, prix attractifs |
Finistère Sud et littoral atlantique (29)
Secteurs premium
| Ville | Prix appart. (€/m²) | Prix maison (€/m²) | Plage/vue mer | Points forts |
|---|---|---|---|---|
| Bénodet | 4 800€ | 5 300€ | +40% à +65% | Station balnéaire chic, casino, golf |
| Concarneau | 3 800€ | 4 200€ | +30% à +50% | Ville close, port pêche, plages |
| Fouesnant | 3 600€ | 4 000€ | +30% à +55% | Côte nature préservée |
| Loctudy | 3 400€ | 3 900€ | +25% à +45% | Port, plages familiales |
| Morgat-Crozon | 3 800€ | 4 300€ | +35% à +60% | Presqu’île Crozon, plages sauvages |
| Le Conquet | 3 600€ | 4 100€ | +30% à +50% | Bout du monde, îles (Ouessant, Molène) |
Finistère Nord – Côte des Légendes
| Ville | Prix moyen maison | Caractéristiques | Atouts investissement |
|---|---|---|---|
| Roscoff | 3 500€/m² | Port ferry, thalasso | Location saisonnière |
| Carantec | 3 800€/m² | Plages, îles, voile | Très demandé été |
| Locquirec | 3 200€/m² | Village authentique | Charme préservé |
Morbihan – Golfe et Presqu’île de Quiberon (56)
Secteur ultra-premium du littoral breton
| Ville | Prix appart. (€/m²) | Prix maison (€/m²) | Supplément vue Golfe | Particularités |
|---|---|---|---|---|
| La Trinité-sur-Mer | 6 489€ | 5 652€ | +50% à +100% | Port mythique, voile, prestige absolu |
| Carnac | 6 015€ | 5 754€ | +40% à +80% | Plages, mégalithes, tourisme |
| Quiberon | 5 610€ | 4 978€ | +40% à +70% | Presqu’île, côte sauvage |
| Arzon | 5 063€ | 5 817€ | +50% à +90% | Pointe Golfe, Port Crouesty |
| Sarzeau | 4 774€ | 4 320€ | +35% à +60% | Presqu’île Rhuys, châteaux |
| Arradon | 4 777€ | 5 374€ | +40% à +75% | Golfe, proximité Vannes |
| Séné | 3 753€ | 4 073€ | +30% à +55% | Nature, réserve ornithologique |
| Baden | 4 500€ | 5 000€ | +40% à +70% | Golfe, port Blanc, calme |
Autres stations côtières Morbihan
| Ville | Prix moyen | Distance Vannes | Observations |
|---|---|---|---|
| Damgan | 4 861€/m² | 25 km | Plages familiales, accessibilité |
| Pénestin | 3 600€/m² | 35 km | Proximité Loire-Atlantique, prix doux |
| Étel | 3 800€/m² | 20 km | Ria, pêche, authenticité |
| Larmor-Plage | 4 485€/m² | Lorient | Plages Fort-Bloqué, qualité de vie |
Les meilleures agences spécialisées bord de mer
Agences prestige et propriétés d’exception
Pierres et Mer – Précurseur depuis 1993
Implantation et expertise
- Spécialiste historique immobilier bord de mer Bretagne
- Réseau d’agences sur tout le littoral breton
- Plus de 30 ans d’expérience exclusive littoral
Secteurs couverts
- Finistère : Concarneau, Bénodet, Quimper littoral
- Côtes-d’Armor : Perros-Guirec, Tréguier, Paimpol
- Ille-et-Vilaine : Saint-Malo, Dinard, Cancale
- Morbihan : Golfe, Quiberon, Carnac
Typologie de biens
- Maisons de pêcheur rénovées
- Villas contemporaines vue mer
- Propriétés d’exception pieds dans l’eau
- Manoirs et demeures de caractère côtières
- Appartements premium en front de mer
Services premium
- Estimation gratuite par expert local
- Marketing digital puissant (photos drone, vidéos)
- Diffusion internationale (clientèle étrangère)
- Accompagnement personnalisé de A à Z
- Réseau acquéreurs haut de gamme
Demeures du Littoral – Luxe et prestige
Spécialisation
- Propriétés de luxe et d’exception uniquement
- Budget minimum : 500 000€
- Îles privées, manoirs, châteaux, villas d’architecte
Secteurs privilégiés
- Golfe du Morbihan (specialité)
- Côte d’Émeraude (Saint-Malo, Dinard)
- Finistère Sud (Bénodet, Concarneau)
Clientèle
- Investisseurs patrimoniaux
- Clientèle internationale
- Entrepreneurs et dirigeants
- Familles aisées en quête d’exception
Côte et Bretagne Immobilier
Positionnement
- Propriétés de prestige en Terre de Bretagne
- Maisons vue mer et propriétés d’exception
- Couverture 4 départements bretons
Services
- Évaluation professionnelle
- Marketing ciblé prestige
- Réseau national et international
- Accompagnement juridique et fiscal
Groupe Mercure Bretagne – 86 ans d’expérience
Expertise reconnue
- Spécialiste immobilier de caractère depuis 1939
- Implantation Rennes et réseau Bretagne
- Malouinières, manoirs, châteaux, propriétés vue mer
Atouts
- Expérience historique marché breton
- Réseau acquéreurs fidèles
- Conseil patrimonial global
- Discrétion et confidentialité
Agences locales et réseaux nationaux
Réseau Sotheby’s International Realty Bretagne
Agences bretonnes
- Bretagne Sud Sotheby’s – Vannes
- Bretagne Sotheby’s – Dinard
- Finistère Sotheby’s – Quimper
Avantages réseau
- Marque de luxe reconnue mondialement
- Diffusion internationale (70 pays)
- Clientèle haut de gamme
- Marketing digital premium
Agences Barnes Bretagne
Implantations
- Saint-Malo
- Vannes
- Lorient
Spécialités
- Propriétés de charme littorales
- Budget moyen : 400 000€ à 2 000 000€
- Accompagnement sur-mesure
Demeures de l’Ouest
Couverture géographique
- Bretagne complète
- Loire-Atlantique
- Région parisienne (antenne)
Types de biens
- Maisons de caractère bord de mer
- Propriétés rurales avec accès côte
- Manoirs et châteaux littoraux
Réseaux traditionnels présents sur le littoral
Century 21, Orpi, Laforêt
- Agences multiples sur stations balnéaires
- Tous budgets (dès 200 000€)
- Accompagnement classique
- Honoraires standards 5-8%
Choisir le bon secteur côtier selon vos critères
Tableau comparatif des secteurs bretons
| Secteur | Budget moyen | Climat | Accessibilité Paris | Animation | Plages | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Côte d’Émeraude | 400-800k€ | Doux | TGV 2h | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Prestige, résidence principale |
| Golfe Morbihan | 450-900k€ | Très doux | TGV 2h30 | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Exception, retraite, investissement |
| Presqu’île Quiberon | 400-750k€ | Océanique | TGV 2h40 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Location saisonnière, sportifs |
| Côte Granit Rose | 300-600k€ | Doux | TGV 3h | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Nature, authenticité, familles |
| Finistère Sud | 300-650k€ | Océanique | TGV 3h30 | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | Nautisme, nature, culture |
| Finistère Nord | 250-500k€ | Océanique | TGV 3h45 | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | Calme, bout du monde, îles |
Profils et secteurs recommandés
Retraités recherchant tranquillité et douceur
- Golfe du Morbihan (microclimat exceptionnel)
- Côte d’Émeraude (Dinard, Saint-Lunaire)
- Finistère Sud (Bénodet, Fouesnant)
Familles avec enfants
- Perros-Guirec (plages surveillées, animations)
- Saint-Cast-le-Guildo (plages familiales)
- Carnac (infrastructures, clubs enfants)
Investisseurs locatif saisonnier
- La Trinité-sur-Mer (rentabilité 8-10%)
- Quiberon (forte demande estivale)
- Saint-Malo (fréquentation constante)
Télétravailleurs parisiens
- Dinard/Saint-Malo (TGV 2h, connexion excellente)
- Vannes/Golfe (TGV 2h30, cadre exceptionnel)
- Concarneau (TGV 3h15, ville dynamique)
Amateurs de nautisme et sports de mer
- La Trinité-sur-Mer (voile de haut niveau)
- Bénodet (école voile, kayak, paddle)
- Morgat-Crozon (plongée, voile)
Critères essentiels pour acheter en bord de mer
Exposition et vue mer
Classification des vues
| Type de vue | Supplément prix | Distance mer | Caractéristiques |
|---|---|---|---|
| Vue mer panoramique | +80% à +120% | 0-50m | 180° dégagée, spectaculaire |
| Vue mer directe | +50% à +80% | 50-150m | Vue franche sans obstacle |
| Aperçu mer | +25% à +40% | 150-300m | Vue partielle depuis étage |
| Proximité mer | +15% à +25% | 300-500m | Accès piéton rapide |
| Secteur littoral | +5% à +15% | 500-1000m | Ambiance bord de mer |
Orientation optimale
- Sud-Ouest : ensoleillement maximal, couchants
- Sud : luminosité toute journée
- Ouest : lumière après-midi, couchers de soleil
- Est : lever de soleil (moins prisé Bretagne)
- Nord : vue mer sans soleil (moins valorisé)
Accès et distance à la plage
Critères d’accessibilité
| Distance plage | Temps piéton | Impact prix | Observations |
|---|---|---|---|
| Pieds dans l’eau | Immédiat | +100% à +150% | Exceptionnel, rare, contraintes |
| Première ligne | <2 min | +60% à +100% | Très prisé, bruits estivaux |
| 100-200m | 2-5 min | +40% à +60% | Idéal, calme et proximité |
| 200-500m | 5-10 min | +20% à +40% | Bon compromis |
| 500m-1km | 10-15 min | +10% à +20% | Acceptable, voiture utile |
Type de plage et environnement
- Plage de sable fin : plus prisée (+30%)
- Plage galets/rochers : charme authentique
- Plage surveillée : familles avec enfants
- Plage sauvage : nature préservée
- Port à proximité : animation, restaurants
État et caractéristiques du bien
Points de vigilance spécifiques littoral
Exposition aux éléments
- Vent marin : vérifier qualité menuiseries
- Embruns salins : matériaux résistants (alu, inox)
- Humidité : isolation renforcée nécessaire
- Tempêtes hivernales : solidité toiture et charpente
Équipements adaptés au littoral
| Équipement | Standard intérieur | Littoral première ligne | Observations |
|---|---|---|---|
| Menuiseries | PVC ou alu | Alu anti-corrosion obligatoire | Embruns salins agressifs |
| Volets | Bois peints | Alu ou PVC | Entretien réduit |
| Façade | Enduit classique | Enduit hydrofuge renforcé | Protection pluies |
| Toiture | Tuiles mécaniques | Ardoises ou zinc | Résistance vents |
| Portail/clôtures | Fer forgé | Inox ou alu | Anti-corrosion |
Contraintes réglementaires Loi Littoral
La Loi Littoral de 1986 protège les espaces côtiers et encadre strictement l’urbanisation pour préserver les sites naturels.
Principes fondamentaux
Bande littorale des 100 mètres
- Interdiction absolue de construire
- Exception : constructions déjà existantes
- Impossibilité d’extension significative
- Rénovation possible avec autorisations strictes
Espaces proches du rivage
- Extension urbanisation limitée
- Continuité avec agglomérations existantes
- Densification privilégiée vs extension
- Projets d’intérêt public seulement
Espaces remarquables
- Protection renforcée (dunes, landes, forêts littorales)
- Interdiction construction et aménagement
- Liste définie par PLU communal
Impact sur l’achat immobilier
Avantages pour l’acquéreur
| Avantage | Explication | Bénéfice |
|---|---|---|
| Préservation environnement | Pas de construction future massive | Vue et cadre préservés |
| Rareté du foncier | Stock limité de biens | Valorisation patrimoniale |
| Qualité paysagère | Sites naturels protégés | Cadre de vie exceptionnel |
| Réglementation stricte | Constructions contrôlées | Pas de vis-à-vis futurs |
Contraintes pour le propriétaire
| Contrainte | Impact | Solutions |
|---|---|---|
| Extension limitée | Agrandissement difficile | Optimisation surface existante |
| Travaux encadrés | Autorisations strictes | Bien se renseigner avant achat |
| Servitudes de passage | Accès public possible | Vérifier avec notaire |
| Taxes spécifiques | Taxe foncière majorée | Intégrer au budget |
Vérifications avant achat
Documents à consulter
- Plan Local d’Urbanisme (PLU)
- Zonage Loi Littoral précis
- Servitudes d’utilité publique
- Arrêtés préfectoraux
- PPRI (Plan Prévention Risques Inondation)
- PPRL (Plan Prévention Risques Littoraux)
Investissement locatif saisonnier en Bretagne
Le littoral breton offre d’excellentes opportunités pour l’investissement locatif saisonnier avec une forte demande touristique.
Rentabilité par secteur
| Station balnéaire | Prix achat T3 | Loyer semaine haute saison | Taux occupation | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|---|
| La Trinité-sur-Mer | 450 000€ | 1 400€ | 20-22 semaines | 8-10% |
| Carnac | 420 000€ | 1 200€ | 18-20 semaines | 7-9% |
| Quiberon | 390 000€ | 1 100€ | 18-20 semaines | 7-9% |
| Saint-Malo | 380 000€ | 1 000€ | 20-24 semaines | 8-10% |
| Dinard | 400 000€ | 1 100€ | 18-22 semaines | 7-9% |
| Perros-Guirec | 300 000€ | 900€ | 16-18 semaines | 6-8% |
| Bénodet | 350 000€ | 1 000€ | 18-20 semaines | 7-9% |
Critères du bien idéal
Emplacement optimal
- Distance plage : <500m piéton
- Proximité commerces et restaurants
- Parking privatif obligatoire
- Environnement calme (éviter axes passants)
Configuration recherchée
- T2/T3 : 45-65m² (taille idéale location)
- Balcon ou terrasse avec vue
- 2 chambres minimum (familles)
- Cuisine équipée moderne
- Lave-vaisselle obligatoire
- Lave-linge indispensable
Équipements valorisés
| Équipement | Supplément loyer | Taux occupation |
|---|---|---|
| Piscine résidence | +15-20% | +3-5 semaines |
| Vue mer directe | +30-40% | +4-6 semaines |
| Jardin privatif | +10-15% | +2-3 semaines |
| Garage/parking | +5-10% | +1-2 semaines |
| Wi-Fi fibre | Standard | Indispensable |
| Lave-vaisselle | Standard | Obligatoire |
Gestion et fiscalité
Modes de gestion
| Mode | Taux commission | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Gestion personnelle | 0% | Rentabilité max | Temps, disponibilité |
| Conciergerie | 15-25% | Service complet | Coût élevé |
| Agence immobilière | 20-30% | Sérénité totale | Rentabilité réduite |
| Plateformes (Airbnb) | 3% propriétaire, 14% locataire | Visibilité | Gestion administrative |
Fiscalité location meublée
- Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Régime micro-BIC : abattement 50% (<77 700€ revenus)
- Régime réel : déduction charges et amortissements
- TVA non applicable (logement)
Conseils pour acheter votre propriété littorale
Stratégie d’achat optimale
Meilleure période pour acheter
- Automne-hiver (novembre-février) : moins de concurrence
- Vendeurs plus enclins à négocier
- Prix 5-10% inférieurs à l’été
- Visites sereines sans affluence touristique
Négociation du prix
| Situation | Marge négociation | Arguments |
|---|---|---|
| Bien sur-stocké (>6 mois) | 8-12% | Durée vente, frais vendeur |
| Marché équilibré | 3-5% | Défauts constatés, travaux |
| Bien recherché (<1 mois) | 0-2% | Peu de marge, offres multiples |
| Propriété d’exception | 0-3% | Marché restreint, acquéreurs ciblés |
Visites et vérifications
À vérifier impérativement
- Visite à marée haute ET marée basse
- Visite par temps de pluie et vent (climat réel)
- Test isolation phonique (bruits mer, touristes été)
- Vérification humidité murs et plafonds
- État toiture et charpente (tempêtes)
- Qualité des menuiseries (embruns)
- Assainissement conforme
- Servitudes de passage public
Questions essentielles au vendeur
- Charges annuelles précises (copropriété, entretien)
- Taxe foncière et taxe habitation
- Travaux récents et à prévoir
- Nuisances saisonnières (fréquentation, bruits)
- Accès été (circulation, stationnement)
- Problèmes récurrents (inondations, infiltrations)
Financement de l’achat
Capacité d’emprunt nécessaire
| Prix bien | Apport 20% | Prêt nécessaire | Revenus min requis |
|---|---|---|---|
| 300 000€ | 60 000€ | 240 000€ | 3 500€ nets/mois |
| 400 000€ | 80 000€ | 320 000€ | 4 700€ nets/mois |
| 500 000€ | 100 000€ | 400 000€ | 5 900€ nets/mois |
| 700 000€ | 140 000€ | 560 000€ | 8 200€ nets/mois |
Taux crédit immobilier novembre 2025
- 10 ans : 3,00% à 3,20%
- 15 ans : 3,10% à 3,30%
- 20 ans : 3,20% à 3,40%
- 25 ans : 3,30% à 3,50%
Surprime résidence secondaire
- Taux majoré de +0,15% à +0,25%
- Apport minimum 20% souvent exigé
- Assurance emprunteur plus chère
Financement et fiscalité de l’immobilier de mer
Frais d’acquisition
Budget global à prévoir
| Poste | Montant pour 500 000€ | % du prix |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 500 000€ | 100% |
| Frais de notaire | 37 500€ | 7,5% |
| Honoraires agence (si acquéreur) | 0€ ou inclus | 5-8% selon mandat |
| Frais de dossier bancaire | 1 500€ | 0,3% |
| Frais de garantie prêt | 5 000€ | 1% |
| Diagnostics complémentaires | 1 000€ | 0,2% |
| Budget total | 545 000€ | 109% |
Fiscalité propriétaire
Taxe foncière littoral
- Majorée 20-40% vs moyenne départementale
- Exemple Golfe Morbihan : 1 800€ à 3 500€/an
- Exonération temporaire impossible (pas neuf)
Impôts sur plus-value (revente)
- Résidence principale : exonération totale
- Résidence secondaire : taxation 36,2%
- Abattements durée détention (dès 6ème année)
- Exonération totale après 30 ans détention
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
- Seuil déclenchement : 1 300 000€ patrimoine
- Résidence principale : abattement 30%
- Résidence secondaire : valeur vénale totale
Conclusion
Acheter une propriété en bord de mer en Bretagne en 2026 représente un investissement patrimonial exceptionnel dans l’un des littoraux les plus prisés d’Europe, avec des prix variant de 2 768€/m² à Louannec jusqu’à 9 660€/m² à La Trinité-sur-Mer pour les biens d’exception en première ligne. Faire appel à une agence spécialisée comme Pierres et Mer (depuis 1993), Demeures du Littoral, Côte et Bretagne Immobilier ou le réseau Sotheby’s garantit un accompagnement expert adapté aux spécificités du marché littoral breton et aux contraintes réglementaires de la Loi Littoral. Les quatre façades maritimes bretonnes offrent des opportunités pour tous les profils : la Côte d’Émeraude (Saint-Malo, Dinard) pour le prestige et l’accessibilité, le Golfe du Morbihan pour l’exception et le microclimat, la Presqu’île de Quiberon et Carnac pour l’investissement locatif saisonnier à 8-10% de rentabilité, la Côte de Granit Rose pour l’authenticité et les budgets plus accessibles dès 300 000€. Les critères essentiels pour réussir votre achat incluent la vue mer directe (+50% à +80%), la distance plage (<200m idéal), les menuiseries aluminium anti-corrosion, la vérification des servitudes de passage, et la consultation du PLU pour les contraintes Loi Littoral. En suivant les conseils de ce guide, en visitant hors saison pour mieux négocier, en prévoyant un budget global incluant 7,5% de frais de notaire et les charges spécifiques du littoral, et en vous faisant accompagner par une agence spécialisée qui connaît parfaitement le marché local, vous maximiserez vos chances de concrétiser votre rêve breton les pieds dans l’eau.
