Le marché immobilier de Vannes reste l’un des plus dynamiques et convoités du Morbihan, malgré une phase récente de correction des prix. Pour un investisseur ou un acquéreur, comprendre le niveau des prix au m² et des loyers, ainsi que les fondamentaux de la ville, est indispensable pour prendre une décision éclairée.
Dans cet article, retrouvez une photographie complète du marché à Vannes début 2026 : prix de vente moyens, différence maisons / appartements, loyers médians récents, évolutions sur plusieurs années et principaux atouts de la commune pour un projet de résidence principale ou d’investissement locatif.
Les points essentiels à retenir
✅ Prix moyen au 1ᵉʳ janvier 2026 autour de 3 900 €/m² à Vannes (tous biens confondus).
✅ Correction récente des valeurs : baisse sur le dernier trimestre et repli modéré sur un an.
✅ Maisons plus chères que les appartements, avec un écart de plusieurs centaines d’euros au m².
✅ Loyers médians des appartements d’environ 11 €/m² hors charges, avec une hausse marquée sur un an et sur 5 ans.
✅ Vannes combine dynamisme économique, cadre de vie breton, équipements culturels et sportifs, ce qui soutient la demande et la tension locative.
Prix au m² à Vannes en janvier 2026
Au début de l’année 2026, le marché vannetais se situe sur un niveau de prix élevé pour le Morbihan, mais en légère phase de respiration après plusieurs années de hausse.
Niveau général des prix
- Prix moyen de vente : environ 3 900 €/m² tous biens confondus.
- Évolution récente :
- baisse notable sur le dernier trimestre, signe d’un ajustement après le pic des années précédentes ;
- repli modéré sur un an, ce qui reste limité au regard de la hausse accumulée sur plusieurs années ;
- sur 3 ans, les prix demeurent supérieurs à ceux d’avant-cycle, malgré un recul récent.
Autrement dit, Vannes ne s’effondre pas, mais le marché corrige légèrement, ce qui peut ouvrir des opportunités de négociation pour les acheteurs.
Maisons vs appartements
Les maisons se situent mécaniquement au-dessus des appartements, du fait des terrains, jardins et de la rareté :
- Maison : autour de 4 350 €/m² en moyenne.
- Appartement : autour de 3 700 €/m² en moyenne.
Cet écart traduit :
- la forte demande pour la maison individuelle (familles, télétravailleurs, néo-bretons) ;
- la tension sur le foncier, notamment dans les quartiers recherchés et proches du centre ou du Golfe du Morbihan.
Prix au m² par type de bien : maisons et appartements
Pour affiner un projet d’achat, il est essentiel de regarder les prix par typologie de logements, et pas seulement le prix moyen global.
Maisons à Vannes
À titre indicatif, les niveaux de prix par taille de maison tournent autour des valeurs suivantes :
- Maison T3 : environ 4 600 €/m²
- Maison T4 : environ 4 270 €/m²
- Maison T5 : environ 4 300 €/m²
- Maison T6 et + : environ 4 390 €/m²
On observe que :
- les petites maisons (T3) sont souvent les plus chères au m², car très recherchées (premier achat, résidences secondaires, retraités) ;
- les grandes maisons restent élevées, surtout dès qu’elles bénéficient d’un bon emplacement, d’un jardin agréable ou de prestations récentes (rénovation énergétique, extension, etc.).
Appartements à Vannes
Pour les appartements, la grille indicative de prix moyen au m² est la suivante :
- Appartement T1 : autour de 4 070 €/m²
- Appartement T2 : autour de 3 950 €/m²
- Appartement T3 : autour de 3 840 €/m²
- Appartement T4 et + : autour de 3 330 €/m²
Tendances à retenir :
- les petites surfaces (T1/T2) sont les plus chères au m², car très demandées en étudiant / jeune actif / investissement locatif ;
- les T3/T4 présentent un meilleur rapport taille/prix pour une résidence principale ;
- au-delà du T4, le marché devient plus spécifique (grandes familles, colocation, télétravail), ce qui se traduit par un prix au m² un peu plus bas.
Comparaison avec le reste du département
À Vannes, le m² est nettement plus cher que la moyenne du Morbihan :
- Vannes : environ 3 900 €/m² ;
- Département : environ 2 700 €/m².
On parle donc d’un écart de l’ordre de +30% par rapport au niveau départemental, qui s’explique par :
- le statut de ville centre attractive ;
- la proximité du Golfe du Morbihan, destination très recherchée ;
- la présence de nombreux services, emplois et infrastructures.
Loyers à Vannes : prix au m² et évolutions récentes
Du côté de la location, Vannes se caractérise par des loyers soutenus et en progression, portée par une demande forte (étudiants, jeunes actifs, familles, actifs du littoral, cadres en télétravail).
Loyer médian des appartements
Sur les quatre derniers trimestres, on observe en tendance :
- Loyer médian des appartements (toutes surfaces, hors charges) : environ 11 €/m².
Cet indicateur médian signifie que :
- la moitié des locations se situent en dessous de ce niveau ;
- l’autre moitié au-dessus.
Le médian est plus représentatif qu’une simple moyenne car il évite les distorsions liées aux biens très haut de gamme.
Évolution récente des loyers
Sur un an, les loyers à Vannes sont orientés à la hausse, avec un rythme soutenu :
- progression de l’ordre de +4% sur les douze derniers mois ;
- sur 5 ans, la hausse est significative, avec une augmentation à deux chiffres pour certaines typologies (notamment les studios).
Loyers par typologie d’appartements à Vannes
Pour un projet d’investissement locatif ou pour anticiper son budget, il est utile de connaître les loyers selon la taille du logement.
Niveaux indicatifs des loyers médians (hors charges)
- Appartement T1 (studio) : environ 17 €/m²
- Appartement T2 : environ 11 €/m²
- Appartement T3 et + : autour de 10 €/m²
Ces chiffres illustrent bien le marché :
- les studios sont très chers au m², car extrêmement demandés par les étudiants et jeunes actifs ;
- les T2/T3 représentent le cœur du marché locatif, avec des niveaux identiques ou légèrement inférieurs au médian global ;
- les grands appartements bénéficient d’un loyer total élevé, mais d’un loyer au m² légèrement plus bas.
Évolutions sur un an et sur 5 ans
Sur les dernières années, la tendance de fond est clairement à la hausse :
- En un an :
- T1 : progression nette, de l’ordre de +8% environ.
- T2 : hausse modérée, autour de +2%.
- T3 et + : progression intermédiaire, autour de +4%.
- Sur 5 ans :
- T1 : envolée de plus de +20%.
- T2 : hausse modérée mais réelle.
- T3 et + : progression significative proche de +10%.
Cette évolution confirme que Vannes est une ville tendue côté location, avec une demande durablement supérieure à l’offre sur certains segments (petits logements, centre-ville, quartiers bien desservis).
Vannes : cadre de vie, équipements et attractivité
Au-delà des chiffres, la qualité de vie à Vannes explique largement le niveau des prix et des loyers.
Situation géographique et démographie
- Vannes est située dans le Morbihan, en région Bretagne.
- La commune s’étend sur environ 32 km².
- La population dépasse les 53 000 habitants, avec une aire urbaine bien plus vaste.
Cette taille intermédiaire permet de combiner :
- les avantages d’une ville dynamique (emplois, services, transports) ;
- un cadre de vie agréable à proximité immédiate du Golfe du Morbihan.
Culture, loisirs et sports
Vannes se distingue par une offre culturelle et sportive riche :
- Au moins un théâtre et plusieurs salles de spectacle.
- Deux cinémas pour les sorties en famille ou entre amis.
- Infrastructures sportives complètes :
- 2 piscines ;
- 15 gymnases ;
- 15 stades ;
- de nombreux clubs (football, voile, sports nautiques, etc.).
Ces équipements contribuent fortement à l’attractivité résidentielle et locative de la ville.
Commerces et espaces verts
Vannes offre un tissu commercial dense et diversifié :
- près de 1 000 commerces, couvrant les besoins du quotidien (alimentaire, santé, services) et les achats plaisir (mode, déco, loisirs).
La ville compte également plusieurs espaces verts accessibles :
- parcs urbains ;
- promenades ;
- espaces de détente pour familles, seniors et étudiants.
Cette combinaison commerces + nature + services renforce le statut de Vannes comme ville où il fait bon vivre et investir.
Vannes : opportunités pour les acheteurs et investisseurs
En 2026, Vannes présente un profil très intéressant pour différents types de projets immobiliers :
Pour un achat en résidence principale
- La légère correction récente des prix ouvre des marges de négociation, notamment sur les biens à rafraîchir ou moins bien placés.
- Le niveau de vie et les équipements en font une destination idéale pour :
- familles ;
- jeunes actifs ;
- retraités en quête d’un cadre breton de qualité.
Pour un investissement locatif
- Loyers en hausse depuis plusieurs années, particulièrement sur les studios et T2.
- Ville attractive pour :
- étudiants ;
- jeunes salariés ;
- actifs du littoral ;
- télétravailleurs.
- Segments particulièrement porteurs :
- T1/T2 proche centre-ville ;
- T3/T4 bien desservis, avec extérieur (balcon, terrasse, petite cour).
