Les prix baissent, les taux chutent, les acheteurs reviennent : après des années de tensions, le marché immobilier breton amorce un tournant historique. Analyse complète d’une reprise inespérée.
Le marché immobilier breton en pleine mutation : -3,3% sur les appartements en un an
Le marché immobilier en Bretagne vit une transformation sans précédent depuis dix ans. Les prix des logements anciens poursuivent leur ajustement, avec un recul de 3,3% pour les appartements et de 1,3% pour les maisons sur un an, selon les dernières données des notaires bretons.
Cette correction, attendue par les professionnels du secteur, marque la fin d’une période de surchauffe qui avait rendu l’accession à la propriété quasi impossible pour de nombreux ménages bretons. Il ne s’agit pas d’un effondrement, mais d’un atterrissage progressif, salutaire pour redonner du souffle à un marché qui avait besoin de se réajuster.
Contrairement à un krach immobilier, cette baisse mesurée des prix s’accompagne d’un retour progressif des acheteurs et d’une amélioration notable des conditions de financement. Les taux d’emprunt, qui avaient atteint des sommets à 4,5%, se sont stabilisés autour de 3% sur 20 ans, redonnant du pouvoir d’achat aux futurs propriétaires.
Rennes, Brest, Vannes : les grandes villes bretonnes en première ligne de la correction
Rennes : la capitale bretonne stabilise ses prix après des années de flambée
Rennes, moteur économique de la région, n’échappe pas à cette tendance. Le prix médian de l’immobilier neuf à Rennes se situe autour de 5 751 euros le mètre carré, une hausse de 30% en cinq ans, mais cette progression s’est nettement ralentie en 2025.
La capitale bretonne bénéficie toutefois d’une situation privilégiée. Avec plus de 500 000 habitants dans l’agglomération, un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale, et une croissance démographique annuelle de 0,7%, Rennes offre un marché locatif solide et diversifié. La ville continue d’attirer étudiants, jeunes actifs et cadres supérieurs attirés par son dynamisme économique et sa qualité de vie.
Pour les investisseurs, Rennes reste une valeur sûre. Avec ses universités et ses grandes écoles, Rennes est classée 2ème ville étudiante de France en 2024 et accueille chaque année plus de 65 000 étudiants, alimentant une demande constante pour des petites surfaces comme les T2 ou studios.
Saint-Brieuc : l’explosion inattendue du marché briochin
La surprise vient de Saint-Brieuc, qui connaît une attractivité nouvelle. Avec une des hausses des prix du neuf les plus massives du territoire de 91% sur 5 ans (20% sur un an), l’attractivité de Saint-Brieuc ne peut être remise en doute.
Cette hausse spectaculaire s’explique par plusieurs facteurs : la proximité des côtes, un cadre de vie préservé et des prix encore accessibles comparés au littoral sud breton. Le prix du neuf s’établit à 3 854 euros le mètre carré contre 2 075 euros dans l’ancien, créant des opportunités pour les primo-accédants et les investisseurs.
Brest et Lorient : les valeurs montantes du marché breton
Brest et Lorient se positionnent comme les nouvelles pépites du marché immobilier régional. Ces villes portuaires, longtemps délaissées au profit de Rennes ou Vannes, bénéficient d’un regain d’intérêt lié au télétravail et à la recherche d’un cadre de vie maritime authentique.
Les prix y restent significativement plus abordables qu’à Vannes ou sur la côte sud, tout en offrant toutes les commodités urbaines. L’investissement locatif y présente des rendements bruts supérieurs à 6%, contre 4-5% à Rennes.
Les taux d’intérêt en forte baisse : le grand soulagement des acheteurs bretons
De 4,5% à 3% en quelques mois : un changement de paradigme
La baisse des taux de crédit immobilier, passés de 4,5% à 3,3% en quelques mois, et une offre plus abondante de biens à la vente redonnent des marges de manœuvre aux acheteurs. Cette chute spectaculaire des taux transforme complètement les perspectives d’achat pour les ménages bretons.
Concrètement, pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans, la mensualité passe de 1 560 euros à 1 380 euros, soit une économie de 180 euros par mois, ou 43 200 euros sur la durée totale du prêt. Cette baisse redonne du pouvoir d’achat immobilier à des milliers de familles qui avaient dû renoncer à leur projet.
L’effet immédiat sur le marché : retour des primo-accédants
Les primo-accédants, premiers touchés par la hausse des taux en 2023-2024, reviennent progressivement sur le marché. Les courtiers en crédit immobilier témoignent d’une augmentation de 40% des dossiers déposés entre septembre et octobre 2025 comparé à la même période l’année précédente.
Cette dynamique est particulièrement visible dans les villes moyennes bretonnes comme Quimper, Saint-Malo ou Lorient, où les prix restent accessibles et où la qualité de vie attire de jeunes couples et des familles en quête de résidence principale.
L’immobilier durable : la nouvelle priorité des acheteurs bretons
Performance énergétique : critère n°1 d’achat en 2025
La demande pour des maisons avec une bonne performance énergétique a fortement augmenté en 2025, révèle une étude récente du secteur immobilier breton. Les logements classés A, B ou C sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) se vendent désormais 10 à 15% plus cher que les logements énergivores.
Cette tendance s’explique par la prise de conscience écologique des acheteurs, mais aussi par des raisons économiques : avec la hausse continue du coût de l’énergie, un logement mal isolé représente un gouffre financier. Les passoires thermiques (DPE F et G) deviennent quasiment invendables, sauf à consentir une décote importante.
Le boom de la rénovation énergétique en Bretagne
La rénovation énergétique connaît un essor sans précédent dans la région. Les aides gouvernementales (MaPrimeRénov’, éco-PTZ) couplées aux dispositifs régionaux bretons incitent les propriétaires à engager des travaux d’isolation et de changement de système de chauffage.
L’essor de l’immobilier durable est une des tendances marquantes, avec de plus en plus d’acheteurs privilégiant les maisons écologiques ou rénovées avec des matériaux respectueux de l’environnement. Cette demande crée un nouveau segment de marché premium où les biens écologiques atteignent des prix supérieurs de 15 à 20% aux constructions standards.
Littoral breton : le mythe de l’inaccessibilité remis en question
Les prix du littoral se stabilisent enfin
Le littoral breton, longtemps considéré comme inaccessible pour les ménages modestes, connaît lui aussi une stabilisation des prix. Les communes côtières comme Perros-Guirec, Concarneau ou Dinard, où les prix avaient atteint des sommets, voient leur marché se calmer.
Cette stabilisation ne signifie pas pour autant un effondrement. Les biens avec vue mer directe conservent leur valeur, mais les logements situés à 500 mètres ou 1 kilomètre du littoral deviennent plus accessibles. Les résidences secondaires, qui avaient monopolisé le marché ces dernières années, représentent une part moins importante des transactions en 2025.
Opportunités pour les investisseurs en location saisonnière
Malgré les nouvelles réglementations sur la location saisonnière, le secteur reste attractif pour les investisseurs. Les rendements locatifs sur la côte bretonne peuvent atteindre 6 à 8% pour des biens bien situés et bien gérés.
La clé du succès réside dans le choix de l’emplacement et dans une gestion professionnelle. Les plateformes de location saisonnière continuent d’afficher des taux d’occupation élevés sur le littoral breton, particulièrement de mai à septembre.
Télétravail et exode urbain : les nouveaux moteurs du marché breton
25% des recherches immobilières en Bretagne viennent des Franciliens
25% des recherches immobilières portant sur la Bretagne sont effectuées par des Franciliens, révèle une étude du site SeLoger. Ce phénomène d’exode urbain, amorcé pendant la crise sanitaire, s’est pérennisé avec la généralisation du télétravail.
Les cadres parisiens et franciliens découvrent qu’ils peuvent travailler depuis la Bretagne tout en conservant leur poste et leur salaire parisien. Paris n’est qu’à 1h30 de Rennes grâce à la nouvelle LGV, ce qui permet des allers-retours réguliers pour les réunions importantes.
Cette clientèle dispose de budgets supérieurs à la moyenne bretonne et recherche principalement des maisons avec jardin, un bureau pour télétravailler, et une bonne connexion internet. Les communes situées autour de Rennes, accessibles en moins de 30 minutes de la gare TGV, sont particulièrement prisées.
L’impact sur les villes moyennes bretonnes
Les villes moyennes comme Dinan, Quimperlé, Auray ou Pontivy bénéficient directement de ce mouvement. Ces communes, qui offraient peu d’emplois qualifiés localement, attirent désormais des télétravailleurs en quête d’authenticité et de prix modérés.
Les commerces, restaurants et services se développent pour répondre aux attentes de ces nouveaux habitants, créant une dynamique vertueuse pour ces territoires longtemps en déclin démographique.
Investir en Bretagne en 2025 : dispositifs fiscaux et stratégies gagnantes
Le dispositif Denormandie : la renaissance des centres-villes bretons
Le dispositif Denormandie est tout indiqué étant donné les magnifiques immeubles anciens à rénover que propose la ville de Saint-Brieuc et de nombreuses autres communes bretonnes. Ce dispositif fiscal, qui remplace progressivement le Pinel, permet une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix d’achat pour des biens rénovés dans des centres-villes en revitalisation.
Les villes bretonnes comme Vitré, Fougères, Dinan ou Quimper sont éligibles à ce dispositif. Les investisseurs peuvent ainsi acquérir des biens de caractère à prix modérés, les rénover avec des aides, et bénéficier d’avantages fiscaux importants tout en participant à la revitalisation du patrimoine breton.
Le statut LMNP : rendements attractifs en Bretagne
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs en Bretagne. Les rendements locatifs bruts en meublé atteignent 7 à 9% dans certaines villes universitaires ou touristiques, bien supérieurs aux 4-5% de la location nue.
Ce statut permet également de récupérer la TVA sur l’achat d’un bien neuf et d’amortir le bien, réduisant considérablement la fiscalité. Les résidences étudiantes à Rennes ou les locations touristiques sur la côte sont les deux segments les plus rentables.
Prévisions 2025-2026 : vers une normalisation du marché breton
Une reprise progressive des transactions attendue
Les prévisions 2025 anticipent une stabilisation puis un retour progressif des transactions, cette normalisation bénéficiera aux marchés locaux et créera de nouvelles opportunités d’achat et d’investissement.
Les professionnels du secteur s’accordent sur une reprise graduelle du volume de transactions au second semestre 2025 et en 2026. Cette reprise sera d’abord portée par les primo-accédants qui ont renoué avec leur capacité d’emprunt, puis par les investisseurs rassurés par la stabilisation des prix.
Les zones à surveiller pour investir en 2026
Plusieurs zones bretonnes présentent un fort potentiel d’appréciation pour les années à venir :
Les villes moyennes en développement : Lorient, Vannes et Saint-Malo offrent un excellent équilibre entre prix accessibles, qualité de vie et potentiel locatif. Les infrastructures s’y développent et attirent de nouvelles populations.
Les communes périurbaines de Rennes : Dans un rayon de 20-30 kilomètres autour de la capitale bretonne, de nombreuses communes offrent des prix 30 à 40% inférieurs à Rennes tout en bénéficiant de sa dynamique économique.
Le littoral nord : Les Côtes-d’Armor, moins chères que le Morbihan ou le Finistère sud, présentent un potentiel d’appréciation intéressant avec l’amélioration des infrastructures de transport.
Conseils pratiques pour acheter en Bretagne en 2025
Négocier est redevenu possible
Après des années où les vendeurs dictaient leurs conditions, le rapport de force s’est rééquilibré. Les acheteurs peuvent désormais négocier 5 à 10% du prix affiché, voire plus pour les biens mal positionnés ou nécessitant des travaux.
Il est conseillé de faire plusieurs offres et de ne pas se précipiter. Contrairement à 2021-2022, les biens ne se vendent plus en quelques jours. Les délais de vente moyens sont revenus à 3-4 mois, laissant le temps de la réflexion et de la négociation.
Privilégier les biens performants énergétiquement
Avec le durcissement de la réglementation sur les passoires thermiques, il est crucial de privilégier les biens classés au minimum D sur le DPE. Les logements F et G deviendront interdits à la location d’ici quelques années et perdront considérablement de leur valeur.
Si vous achetez un bien énergivore, intégrez immédiatement le coût des travaux de rénovation dans votre budget. Les aides gouvernementales peuvent couvrir jusqu’à 50% des travaux pour les ménages modestes.
Se faire accompagner par des professionnels locaux
Le marché breton présente des spécificités locales importantes. Les prix varient considérablement d’une commune à l’autre, parfois de 30 à 40% pour des villes distantes de 10 kilomètres seulement.
Faire appel à une agence immobilière locale, un notaire breton et un courtier en crédit spécialisé dans la région permet d’éviter les erreurs et de sécuriser son investissement. Ces professionnels connaissent les subtilités du marché et peuvent identifier les véritables opportunités.
Conclusion : 2025, l’année du retour de l’équilibre en Bretagne
Le marché immobilier breton vit un moment charnière en 2025. Après des années de tensions extrêmes, la baisse modérée des prix couplée à la chute des taux d’intérêt redonne de la respiration à l’ensemble des acteurs : acheteurs, vendeurs et investisseurs.
Cette normalisation progressive n’est pas un effondrement mais un rééquilibrage salutaire qui permet à de nombreux ménages de renouer avec leur projet d’acquisition. La Bretagne conserve tous ses atouts : qualité de vie exceptionnelle, dynamisme économique, patrimoine culturel riche et proximité de la mer.
Pour les investisseurs, la région offre des opportunités diversifiées selon les profils : investissement locatif étudiant à Rennes, location saisonnière sur la côte, rénovation patrimoniale dans les centres-villes, ou acquisition de résidence principale dans les villes moyennes en développement.
Le marché breton de 2025-2026 s’annonce donc comme une période favorable pour concrétiser des projets immobiliers dans une région qui continue d’attirer et de séduire acheteurs et investisseurs de toute la France.