Le Morbihan s’impose comme l’un des départements les plus attractifs de Bretagne pour l’investissement immobilier locatif. Avec son littoral préservé, ses villes dynamiques et une demande locative constante, se poser la question où investir dans le Morbihan est le point de départ d’un projet patrimonial réussi. Entre rentabilité locative, fiscalité avantageuse et valorisation du patrimoine, le département offre des opportunités variées adaptées à tous les profils d’investisseurs.
En novembre 2025, le marché morbihannais présente des caractéristiques particulièrement favorables : des rendements locatifs entre 5% et 7%, une démographie dynamique et une attractivité touristique qui ne se dément pas. Ce guide complet vous aide à identifier précisément où investir dans le Morbihan en fonction de vos objectifs et de votre budget.
Panorama du marché locatif morbihannais en 2025
Les chiffres clés de l’investissement
Avant de déterminer où investir dans le Morbihan, il est essentiel de comprendre les fondamentaux du marché local. Le département affiche des indicateurs très positifs pour l’investissement locatif.
Indicateurs du marché immobilier morbihannais (novembre 2025) :
| Indicateur | Valeur | Évolution vs 2024 | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Prix moyen maison | 3 078 €/m² | +3,2% | Prix attractif vs littoral national |
| Prix moyen appartement | 3 415 €/m² | +3,8% | Demande soutenue |
| Rendement locatif moyen | 5-7% | Stable | Excellent pour la France |
| Taux de vacance locative | 3,2% | -0,5 point | Marché très tendu |
| Demande locative | Très forte | +8% | Croissance continue |
| Part de locataires | ~30% | Stable | 110 000 ménages |
Profils des investisseurs dans le Morbihan
Trois types d’investisseurs se distinguent lorsqu’ils cherchent où investir dans le Morbihan :
L’investisseur local (45%) : Morbihannais ou Bretons, budget moyen 180 000-250 000€, recherchent une rentabilité de 5-6% avec un bien proche de leur domicile.
L’investisseur parisien ou métropolitain (35%) : Budget 250 000-400 000€, ciblent la location saisonnière sur le littoral ou l’investissement étudiant à Vannes/Lorient.
Le primo-investisseur (20%) : Premier achat locatif, budget 120 000-180 000€, privilégient les petites surfaces (T1-T2) dans les villes moyennes.
Comparaison des rendements locatifs par zone
Voici les rendements locatifs bruts moyens pour vous aider à décider où investir dans le Morbihan :
| Zone | Appartement | Maison | Profil optimal | Risque |
|---|---|---|---|---|
| Vannes centre | 5-6% | 4-5% | Investisseur sécurité | Faible |
| Lorient centre | 6-8% | 5-6% | Recherche rendement | Faible |
| Auray | 5-6% | 4,5-5,5% | Équilibre | Faible |
| Pontivy | 8-10% | 6-8% | Fort rendement | Moyen |
| Carnac/Quiberon | 4-5% | 3,5-4,5% | Saisonnier | Moyen |
| Golfe du Morbihan | 4-5% | 3-4% | Prestige/valorisation | Faible |
| Centre Bretagne | 7-9% | 6-7% | Très fort rendement | Élevé |
Les villes où investir dans le Morbihan : analyse détaillée
Vannes : la valeur sûre du Morbihan
Vannes est une ville idéale pour un investissement locatif dans le Morbihan, caractérisée par une démographie en plein essor, des équipements qualitatifs, une grande popularité chez les étudiants et une économie très dynamique.
Fiche d’identité investissement Vannes :
| Critère | Donnée | Analyse |
|---|---|---|
| Prix moyen m² | 4 200€ (appartement) / 3 600€ (maison) | Prix élevé mais justifié |
| Loyer moyen m² | 15€ pour appartement / 16€ pour maison | Parmi les plus élevés du 56 |
| Rendement brut | 4,5-5,5% | Correct pour préfecture |
| Population | ~55 000 habitants | +1,2%/an |
| Étudiants | ~8 000 | Demande locative stable |
| Délai de location | 15-25 jours | Très rapide |
| Taxe foncière | 1 200-1 800€/an | Moyenne haute |
Les quartiers où investir à Vannes :
Centre historique : Charme maximal, loyers élevés (16-18€/m²), clientèle haut de gamme, forte demande saisonnière. Budget : T2 45m² = 190 000-220 000€.
Ménimur : Quartier résidentiel prisé, familles, écoles, commerces. Loyers 14-15€/m². Budget : T3 65m² = 260 000-290 000€.
Saint-Patern : Proche centre, en développement, bon rapport qualité-prix. Loyers 13-14€/m². Budget : T2 50m² = 180 000-210 000€.
Tohannic : Quartier universitaire, idéal étudiants, forte demande. Loyers 12-14€/m². Budget : T1 30m² = 110 000-130 000€.
Stratégie recommandée Vannes :
- Pour étudiants : T1-T2 quartier Tohannic, rendement 5-6%
- Pour familles : T3-T4 Ménimur/Saint-Patern, rendement 4,5-5,5%
- Location saisonnière : Centre historique, rendement 6-8% (saisonnier)
Lorient : le meilleur rapport rendement/sécurité
Lorient présente de nombreux attraits pour les investisseurs immobiliers avec une rentabilité brute moyenne entre 6 et 8%.
Fiche d’identité investissement Lorient :
| Critère | Donnée | Analyse |
|---|---|---|
| Prix moyen m² | 2 800€ (appartement) / 2 400€ (maison) | Très attractif |
| Loyer moyen m² | 14€ pour appartement / 15€ pour maison | Excellent rapport |
| Rendement brut | 6-8% | Parmi les meilleurs de Bretagne |
| Population | ~57 000 habitants | Stable avec base navale |
| Étudiants | ~6 000 | Demande soutenue |
| Délai de location | 20-30 jours | Rapide |
| Taxe foncière | 900-1 400€/an | Raisonnable |
Les quartiers où investir à Lorient :
Centre-ville : Architecture moderne, dynamique, proche gare et commerces. Loyers 14-16€/m². Budget : T2 40m² = 95 000-120 000€. Le centre-ville est naturellement le secteur le plus dynamique, idéalement équipé et particulièrement bien desservi par les transports.
Nouvelle Ville : Quartier rénové, montant, bon potentiel. Loyers 13-15€/m². Budget : T2 45m² = 110 000-135 000€.
Bourgneuf : Quartier résidentiel par excellence, calme et doté de nombreux espaces verts, qui plaît grandement aux familles. Loyers 12-14€/m². Budget : T3 60m² = 150 000-175 000€.
Keryado : Quartier populaire, prix bas, rendement élevé. Loyers 11-13€/m². Budget : T2 45m² = 90 000-110 000€.
Stratégie recommandée Lorient :
- Primo-investisseur : Studio/T1 centre-ville, 70 000-100 000€, rendement 7-8%
- Rendement optimal : T2 Keryado, 90 000-110 000€, rendement 8-9%
- Sécurité : T3 Bourgneuf, 150 000-175 000€, rendement 6-7%
Auray : la valeur montante proche du Golfe
Auray gagne en popularité grâce à sa position stratégique entre Vannes et Carnac. Sa proximité avec ces deux grandes villes du Morbihan en fait une option attrayante avec un rendement locatif autour de 5,57%.
Fiche d’identité investissement Auray :
| Critère | Donnée | Analyse |
|---|---|---|
| Prix moyen m² | 3 900€ (appartement) / 3 300€ (maison) | Intermédiaire |
| Loyer moyen m² | 13-14€ | Correct |
| Rendement brut | 5-6% | Bon compromis |
| Population | ~13 500 habitants | +0,8%/an |
| Attractivité | Forte (Golfe proximité) | Touristique été |
| Délai de location | 25-35 jours | Moyen |
| Taxe foncière | 1 000-1 500€/an | Raisonnable |
Stratégie recommandée Auray :
- Mixte : T2 centre-ville avec potentiel location courte durée été
- Budget : 140 000-180 000€
- Rendement : 5-6% annuel + supplément saisonnier possible
Pontivy : le champion de la rentabilité
Pontivy affiche des tarifs très attractifs avec un prix au m² autour de 1 834€ et une rentabilité locative maximale de 10,17%.
Fiche d’identité investissement Pontivy :
| Critère | Donnée | Analyse |
|---|---|---|
| Prix moyen m² | 1 900€ (appartement) / 1 600€ (maison) | Très bas |
| Loyer moyen m² | 11-12€ | Correct pour la zone |
| Rendement brut | 8-10% | Exceptionnel |
| Population | ~15 000 habitants | Stable |
| Étudiants | ~1 000 (IUT) | Demande ciblée |
| Délai de location | 40-60 jours | Plus long |
| Taxe foncière | 600-1 000€/an | Très raisonnable |
Avantages Pontivy :
- Prix d’entrée bas : T2 à partir de 70 000€
- Rendement brut 8-10%
- Charges réduites
- Marché locatif stable
Inconvénients Pontivy :
- Éloignement du littoral
- Moins de demande touristique
- Valorisation patrimoniale limitée
- Délais de location plus longs
Stratégie recommandée Pontivy :
- Investisseur rendement pur : T1-T2 centre-ville, 60 000-90 000€, rendement 9-10%
- Diversification portefeuille : Complément à un bien littoral
- Profil : Investisseur expérimenté acceptant des délais de location
Carnac et Quiberon : le duo du saisonnier haut de gamme
Le littoral sud du Morbihan offre des opportunités spécifiques pour la location saisonnière, même si les prix sont élevés.
Tableau comparatif Carnac vs Quiberon :
| Critère | Carnac | Quiberon |
|---|---|---|
| Prix moyen m² | 5 500€ (appt) / 4 800€ (maison) | 6 200€ (appt) / 5 400€ (maison) |
| Loyer annuel | 1 200-1 500€/m² | 1 300-1 600€/m² |
| Rendement annuel brut | 4-5% | 4-5% |
| Semaine haute saison | 800-2 000€ | 1 000-2 500€ |
| Taux occupation été | 90-100% | 95-100% |
| Hors saison | Difficile | Très difficile |
| Budget minimum | 250 000€ | 280 000€ |
Stratégie saisonnière littoral :
Avantages :
- Loyers très élevés en été (juin-septembre)
- Clientèle haut de gamme
- Valorisation patrimoniale
- Jouissance personnelle possible
Inconvénients :
- Investissement initial très élevé
- Gestion intensive (ménage, conciergerie)
- Saisonnalité forte (vacant l’hiver)
- Charges élevées (copropriété, entretien)
- Fiscalité saisonnière
Rentabilité réaliste :
- Rendement brut : 4-5% (avec location 12-16 semaines/an)
- Rendement net : 2,5-3,5% (après charges, gestion, fiscalité)
- Valorisation : +2-3%/an
Zones émergentes où investir dans le Morbihan
Quéven : l’alternative à Lorient
Située immédiatement au nord-ouest de Lorient, Quéven est une petite ville résidentielle attractive.
Fiche synthétique Quéven :
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Prix m² | 2 600-2 900€ |
| Loyer m² | 12-13€ |
| Rendement brut | 5,5-6,5% |
| Population | ~9 000 habitants |
| Profil | Familles, actifs Lorient |
Intérêt investissement :
- Prix inférieurs à Lorient de 10-15%
- Demande locative de familles
- Proximité emplois Lorient
- Cadre résidentiel calme
Séné : aux portes de Vannes
Séné et notamment son quartier Saint-Laurent propose un cadre de vie idéal à proximité de Vannes.
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Prix m² | 3 800€ (appt) / 3 200€ (maison) |
| Loyer m² | 13-14€ |
| Rendement brut | 4,5-5,5% |
| Population | ~9 500 habitants |
| Atout | Golfe du Morbihan |
Stratégie Séné :
- Alternative Vannes -10% de prix
- Qualité de vie supérieure
- Familles avec enfants
- Potentiel valorisation fort
Ploemeur : le littoral accessible
Fiche synthétique Ploemeur :
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Prix m² | 3 100€ (appt) / 2 700€ (maison) |
| Loyer m² | 13-14€ |
| Rendement brut | 5,5-6,5% |
| Population | ~18 000 habitants |
| Atout | Plages + proximité Lorient |
Avantages Ploemeur :
- Littoral à prix abordable
- Plusieurs plages renommées
- Forte demande location annuelle
- Potentiel mixte annuel/saisonnier
Stratégies d’investissement par profil
Le primo-investisseur (budget < 150 000€)
Stratégie recommandée :
Privilégier les petites surfaces (studio, T1, T2) dans les villes à fort rendement :
| Ville | Type bien | Prix | Rendement | Profil locataire |
|---|---|---|---|---|
| Lorient centre | T1 30m² | 80 000-95 000€ | 7-8% | Étudiant, jeune actif |
| Pontivy centre | T2 45m² | 75 000-90 000€ | 8-9% | Jeune couple, actif |
| Vannes périphérie | Studio 25m² | 95 000-115 000€ | 5,5-6,5% | Étudiant |
| Lorient Keryado | T2 40m² | 90 000-110 000€ | 7,5-8,5% | Actif, couple |
Conseil Actimmo Bretagne :
- Commencer par Lorient pour optimiser rendement/sécurité
- Cibler les étudiants et jeunes actifs
- Privilégier les quartiers bien desservis
- Prévoir 10 000€ de fonds de roulement
L’investisseur expérimenté (budget 150 000-300 000€)
Stratégies diversifiées :
Option 1 – Rendement pur :
- 2 appartements T2 à Lorient/Pontivy
- Budget : 170 000-200 000€
- Rendement : 7-9%
- Mutualisation du risque
Option 2 – Équilibre :
- 1 T3 Vannes périphérie
- Budget : 230 000-270 000€
- Rendement : 5-6%
- Valorisation + rendement
Option 3 – Maison familiale :
- Maison 100-120m² Lorient/Ploemeur
- Budget : 240 000-290 000€
- Rendement : 5,5-6,5%
- Familles, bail long
Tableau comparatif options :
| Critère | Option 1 | Option 2 | Option 3 |
|---|---|---|---|
| Rendement brut | 7-9% | 5-6% | 5,5-6,5% |
| Sécurité | Moyenne (2 biens) | Élevée | Très élevée |
| Gestion | Double | Simple | Simple |
| Valorisation 10 ans | +20-25% | +30-35% | +25-30% |
| Vacance locative | 15-25 jours | 10-20 jours | 30-45 jours |
L’investisseur patrimonial (budget > 300 000€)
Stratégies long terme :
Option prestige – Golfe du Morbihan :
- Maison vue mer 150-180m²
- Budget : 450 000-650 000€
- Rendement : 3,5-4,5%
- Valorisation : +3-4%/an
- Usage personnel + location haut de gamme
Option diversifiée :
- 1 T3 Vannes centre : 220 000€ (5%)
- 1 T3 Lorient : 160 000€ (6,5%)
- 1 T2 Carnac : 220 000€ (4% + saisonnier)
- Total : 600 000€
- Rendement global : 5-5,5%
- Mutualisation maximale
Option commercial/mixte :
- Local commercial + logement Vannes/Lorient
- Budget : 350 000-500 000€
- Rendement : 5-7%
- Diversification résidentiel/professionnel
Fiscalité de l’investissement locatif dans le Morbihan
Régimes fiscaux applicables
Comparatif des régimes fiscaux (novembre 2025) :
| Régime | Conditions | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Revenus fonciers < 15 000€/an | Abattement 30% | Pas de déduction charges réelles |
| Réel | Sur option ou > 15 000€/an | Déduction charges réelles | Comptabilité obligatoire |
| LMNP | Location meublée | Amortissement du bien | Gestion plus complexe |
| LMP | Meublé professionnel | Optimisation fiscale max | Conditions strictes |
Dispositifs fiscaux applicables
Neuf – Dispositif Pinel Plus (prolongé jusqu’à fin 2027) :
| Durée engagement | Réduction d’impôt | Loyer plafonné | Zone Morbihan |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 9% | Oui | Vannes, Lorient (zones B1) |
| 9 ans | 12% | Oui | Centres-villes prioritaires |
| 12 ans | 14% | Oui | QPV seulement |
Conditions :
- Norme BBC ou RE2020
- Loyer plafonné : ~11-12€/m² zone B1
- Locataire sous plafonds ressources
- Performance énergétique A ou B
Ancien – Loc’Avantages :
Réduction d’impôt selon niveau de loyer pratiqué :
- Loyer intermédiaire : 15-20% réduction
- Loyer social : 30-35% réduction
- Loyer très social : 40-50% réduction
Calcul de rentabilité nette réelle
Exemple concret : T2 45m² Lorient – 120 000€ :
| Poste | Annuel | Détail |
|---|---|---|
| REVENUS | ||
| Loyers (14€/m² × 45m² × 12) | 7 560€ | Hors vacance |
| Vacance locative (5%) | -378€ | 18 jours/an |
| Revenus nets encaissés | 7 182€ | |
| CHARGES | ||
| Taxe foncière | -850€ | Moyenne Lorient |
| Charges copropriété | -600€ | 50€/mois |
| Assurance PNO | -180€ | 0,15% valeur |
| Gestion locative (7%) | -503€ | Si déléguée |
| Entretien/travaux | -400€ | Provision |
| Intérêts d’emprunt (3,2%) | -2 880€ | 90 000€ empruntés sur 20 ans |
| Charges totales | -5 413€ | |
| RÉSULTAT NET | 1 769€ | Cash-flow positif |
| Rendement brut | 6,3% | 7 560/120 000 |
| Rendement net-net | 1,5% | 1 769/120 000 |
| Rendement avec amortissement capital | 4,2% | + 3 240€ capital remboursé |
Après 20 ans : bien libéré, 7 182€/an de revenu net = 6% de rendement net
Gestion locative : faire ou déléguer ?
Comparaison gestion directe vs déléguée
| Critère | Gestion directe | Gestion déléguée |
|---|---|---|
| Coût | 0€ | 6-10% loyers HC |
| Temps investi | 5-10h/mois | 1-2h/mois |
| Recherche locataire | Vous | Agence |
| Rédaction bail | Vous | Agence |
| État des lieux | Vous | Agence |
| Gestion impayés | Vous | Agence |
| Entretien/travaux | Vous | Agence (coordination) |
| Déclarations | Vous | Aide agence |
| Rentabilité | +7-9% | Optimale si éloigné |
Notre conseil pour savoir où investir dans le Morbihan :
- Gestion directe : Si vous habitez le département, 1-2 biens maximum
- Gestion déléguée : Si vous êtes hors Morbihan ou plusieurs biens
- Hybride : Direct pour la recherche, délégué pour la gestion courante
Sélectionner un gestionnaire locatif
Critères de sélection :
| Critère | À vérifier | Alerte rouge si |
|---|---|---|
| Carte professionnelle | Gestion/Transaction | Absente |
| Honoraires | 6-8% HC + frais réduits | >10% ou frais cachés |
| Garantie financière | Oui | Non |
| Assurance RC Pro | Valide | Expirée |
| Disponibilité | Joignable facilement | Jamais disponible |
| Références | Clients vérifiables | Refus de donner |
| Zone d’intervention | Votre secteur | Trop éloigné |
Financement de votre investissement dans le Morbihan
Optimiser votre montage financier
Stratégie d’endettement recommandée :
| Profil | Apport optimal | Durée | Taux actuel (nov 2025) |
|---|---|---|---|
| Primo-investisseur | 15-20% | 20-25 ans | 3,26-3,34% |
| Investisseur confirmé | 10-15% | 20 ans | 3,12-3,26% |
| Multi-propriétaire | 10% minimum | 15-20 ans | 3,12-3,26% |
Taux d’endettement :
- Maximum légal : 35% (résidence principale + locatifs)
- Revenus locatifs pris en compte : 70% par les banques
Calcul de capacité d’endettement avec locatif :
| Situation | Revenus mensuels | Loyers futurs | Capacité totale (20 ans, 3,26%) |
|---|---|---|---|
| Sans locatif | 3 500€ | 0€ | 196 000€ |
| Avec locatif | 3 500€ | 630€ (pris à 70% = 441€) | 296 000€ |
| Multi-locatif | 3 500€ | 1 260€ (pris à 70% = 882€) | 396 000€ |
Banques et courtiers spécialisés Morbihan
Courtiers immobiliers actifs dans le 56 :
| Courtier | Zones couvertes | Spécialité | Honoraires |
|---|---|---|---|
| Courtiers locaux | Tout le 56 | Investissement locatif | 1% ou 1 500-2 000€ |
| Réseaux nationaux | Vannes, Lorient, Auray | Multi-projets | 1% mini 2 000€ |
| Banques directes | Tout le 56 | Clients existants | 0€ (taux moins bons) |
Pièges à éviter quand on cherche où investir dans le Morbihan
Les erreurs classiques des investisseurs
Top 10 des erreurs (et comment les éviter) :
| Erreur | Conséquence | Solution |
|---|---|---|
| Acheter sur coup de cœur | Mauvaise rentabilité | Analyse chiffrée systématique |
| Sous-estimer les charges | Cash-flow négatif | Prévoir +25% vs annoncé |
| Ignorer la demande locative | Vacance élevée | Étude de marché locale |
| Négliger l’état du bien | Travaux non prévus | Diagnostic + visite minutieuse |
| Se tromper de cible | Difficultés location | Adapter bien au profil locataire |
| Mal calculer la fiscalité | Rentabilité réduite | Simulation complète |
| Oublier la revente | Moins-value | Vérifier potentiel valorisation |
| Emplacement secondaire | Location difficile | Privilégier centre ou bien desservi |