Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le document d’urbanisme de référence en France qui encadre toutes les constructions, rénovations et aménagements sur le territoire d’une commune ou d’un groupement de communes. Créé par la loi SRU de 2000 pour remplacer l’ancien Plan d’Occupation des Sols (POS), il définit où et comment on peut construire, protéger les espaces naturels et patrimoniaux, et organiser le développement urbain pour les 10 à 20 prochaines années.
Pour ACTIMMO BRETAGNE, comprendre le PLU est essentiel : c’est lui qui détermine si un terrain est constructible, quelle hauteur de bâtiment est autorisée, si une extension est possible, ou encore si une parcelle peut accueillir une activité commerciale. Un bien immobilier en zone U (urbaine) n’a pas du tout la même valeur qu’en zone N (naturelle protégée), et c’est le PLU qui fixe ces règles.
Les points essentiels à retenir
✅ Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est le document qui fixe les règles de construction et d’aménagement sur tout le territoire communal ou intercommunal.
✅ Il remplace le POS (Plan d’Occupation des Sols) depuis 2001 et intègre les principes du développement durable.
✅ Le PLU découpe le territoire en zones (U, AU, A, N) avec des règles différentes pour chaque zone.
✅ Il contient plusieurs documents : rapport de présentation, PADD, règlement, zonage, OAP, annexes.
✅ Le PLU est opposable : toute demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir doit s’y conformer.
✅ Depuis la loi NOTRe (2015), le PLU devient PLUi (intercommunal) pour la plupart des territoires.
Sommaire
- Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?
- PLU ou PLUi : quelle différence ?
- Les composantes du PLU : rapport, PADD, règlement, zonage
- Les différentes zones du PLU et leurs règles
- Comment consulter le PLU de sa commune ?
- Pourquoi le PLU est crucial en immobilier
Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?
Le Plan Local d’Urbanisme est un document stratégique et réglementaire élaboré par une commune ou un groupement de communes (intercommunalité) qui définit l’organisation et l’utilisation des sols sur le territoire concerné.
Une double fonction
Le PLU a deux fonctions complémentaires :
- L’expression d’un projet urbain : il traduit la vision politique de la commune pour les 10-20 prochaines années (développement économique, social, environnemental).
- Une réglementation des sols : il fixe des règles précises et opposables pour toute construction, rénovation ou aménagement.
Un cadre légal strict
Créé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000, le PLU remplace définitivement le POS depuis 2001. Il doit être en conformité avec d’autres documents supérieurs comme :
- le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) ;
- les chartes de Parc Naturel Régional ;
- les Plans de Déplacement Urbain (PDU).
Le PLU couvre l’intégralité du territoire de la commune ou de l’intercommunalité concernée, y compris les zones d’aménagement concerté (ZAC).
PLU ou PLUi : quelle différence ?
Depuis la loi NOTRe de 2015, le PLU est devenu une compétence intercommunale, donnant naissance au PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal).
PLU (communal)
- Élaboré par une commune seule, non membre d’un EPCI compétent.
- Couvre uniquement le territoire de cette commune.
- De plus en plus rare, car la plupart des communes sont regroupées en intercommunalités.
PLUi (intercommunal)
- Élaboré par un EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) compétent.
- Couvre l’ensemble des communes membres de l’intercommunalité.
- Permet une cohérence territoriale renforcée : mobilité, habitat, économie, environnement coordonnés à l’échelle de plusieurs communes.
Sauf opposition formelle d’une commune, la réalisation d’un PLUi fait partie des compétences obligatoires des EPCI.
Les composantes du PLU : rapport, PADD, règlement, zonage
Un PLU est composé de plusieurs documents complémentaires qui forment un ensemble cohérent.
1. Le rapport de présentation
Document d’analyse et de justification qui contient :
- un diagnostic territorial (démographie, habitat, économie, mobilité, environnement) ;
- un état initial de l’environnement ;
- une justification des choix retenus pour élaborer le PLU ;
- une évaluation environnementale des impacts prévisibles du plan.
2. Le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable)
C’est la clé de voûte du PLU. Le PADD fixe les grandes orientations politiques de la commune ou de l’intercommunalité pour les années à venir :
- objectifs de développement économique et social ;
- objectifs environnementaux (espaces naturels, trames vertes et bleues) ;
- objectifs d’urbanisme (densification, lutte contre l’étalement urbain, mixité sociale) ;
- objectifs paysagers et patrimoniaux.
Le PADD n’est pas directement opposable aux autorisations d’urbanisme, mais il guide l’ensemble du PLU.
3. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Les OAP déterminent l’organisation spatiale de certains secteurs ou quartiers jugés prioritaires ou sensibles :
- secteurs à aménager ou à réhabiliter ;
- zones d’extension urbaine ;
- quartiers à enjeux environnementaux ou patrimoniaux.
Depuis la loi Grenelle II de 2010, les OAP sont un élément obligatoire des PLU.
4. Le règlement et le plan de zonage
C’est le document opposable qui fixe les règles précises de constructibilité :
- Le plan de zonage : carte qui découpe le territoire en différentes zones (U, AU, A, N).
- Le règlement écrit : pour chaque zone, il détaille les règles applicables (hauteur, emprise au sol, alignement, recul, densité, types d’activités autorisées, etc.).
5. Les annexes
Documents complémentaires nécessaires à la bonne compréhension du PLU :
- servitudes d’utilité publique ;
- plans de prévention des risques (inondations, glissements de terrain, etc.) ;
- liste des monuments historiques et sites protégés ;
- périmètres de captage d’eau potable ;
- zonages d’assainissement.
Les différentes zones du PLU et leurs règles
Le PLU découpe le territoire communal ou intercommunal en quatre grandes familles de zones, chacune avec ses propres règles de constructibilité.
Zone U (Urbaine)
Définition : zones déjà urbanisées et équipées (réseaux eau, assainissement, électricité, voirie).
Constructibilité : forte. Autorise constructions d’habitation, commerces, bureaux, équipements publics selon le règlement.
Subdivisions fréquentes :
- Ua : centre historique dense, règles patrimoniales strictes.
- Ub : zones résidentielles pavillonnaires.
- Uc : extensions urbaines récentes.
- Uz : zones d’activités économiques, commerciales ou industrielles.
Zone AU (À Urbaniser)
Définition : zones destinées à être urbanisées à court ou moyen terme.
Constructibilité : conditionnée :
- 1AU : urbanisation possible immédiatement si les réseaux sont présents.
- 2AU : urbanisation différée, nécessite modification du PLU.
Ces zones permettent d’anticiper la croissance urbaine tout en maîtrisant l’étalement.
Zone A (Agricole)
Définition : zones réservées aux activités agricoles, en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique.
Constructibilité : très limitée.
- Seules les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole sont autorisées (hangars, bâtiments d’élevage, habitation de l’exploitant).
- Les extensions d’habitations existantes peuvent être tolérées sous conditions strictes.
Zone N (Naturelle et forestière)
Définition : zones naturelles, forestières ou paysagères à protéger en raison de leur qualité écologique, paysagère ou patrimoniale.
Constructibilité : très restreinte voire nulle.
- Seules certaines constructions d’intérêt général (refuges, équipements légers de loisirs) peuvent être autorisées.
- Protège la biodiversité, les corridors écologiques, les sites remarquables.
Comment consulter le PLU de sa commune ?
Le PLU est un document public et consultable librement.
En mairie
- Se rendre au service urbanisme de la mairie ou de l’intercommunalité.
- Consulter le PLU papier ou numérique sur place.
- Demander un certificat d’urbanisme pour connaître les règles applicables à une parcelle précise.
En ligne
De plus en plus de communes mettent leur PLU en ligne sur :
- le site officiel de la mairie ou de l’intercommunalité ;
- le Géoportail de l’urbanisme (plateforme nationale qui centralise les PLU de France) ;
- les plateformes cadastrales spécialisées (France Cadastre, etc.).
Auprès d’un professionnel
Pour une analyse approfondie (achat terrain, projet construction, extension), faire appel à :
- un architecte ;
- un géomètre-expert ;
- un agent immobilier spécialisé (comme ACTIMMO BRETAGNE).
Pourquoi le PLU est crucial en immobilier
Pour tout projet immobilier (achat, vente, construction, rénovation), le PLU détermine ce qui est possible ou impossible sur une parcelle donnée.
Valeur du terrain
Un terrain en zone U proche du centre-ville a une valeur 5 à 10 fois supérieure à un terrain identique en zone A (agricole) ou N (naturelle).
Projet de construction
Le PLU fixe :
- la hauteur maximale des bâtiments ;
- l’emprise au sol et la surface de plancher autorisées ;
- les reculs par rapport aux limites de propriété ;
- les règles esthétiques (toiture, couleurs, matériaux).
Un projet non conforme au PLU sera refusé lors de la demande de permis de construire.
Extensions et rénovations
Même pour une simple extension ou une véranda, il faut vérifier :
- si la zone autorise ce type de travaux ;
- si la surface ajoutée respecte les règles d’emprise au sol ;
- si les reculs sont respectés.
Activités commerciales ou professionnelles
Le PLU indique si une zone autorise les commerces, bureaux, artisanat, industrie. Ouvrir un commerce dans une zone uniquement résidentielle est interdit.
