L’investissement immobilier en Bretagne connaît une dynamique remarquable, et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’affirme comme l’une des stratégies fiscales les plus attractives pour les bailleurs. Cependant, l’année 2025 marque un tournant majeur : la réforme de la loi de Finances introduit des changements significatifs concernant l’amortissement en LMNP, avec des implications directes pour 2026.
Que vous soyez un investisseur chevronné en Bretagne ou un débutant envisageant l’achat d’un bien meublé à Rennes, Lorient, Quimper ou Saint-Malo, comprendre le mécanisme de l’amortissement LMNP devient indispensable. Cette réforme transforme la fiscalité du meublé et modifie les stratégies patrimoniales qui fonctionnaient auparavant. Découvrez comment optimiser votre investissement breton face à ces évolutions majeures.
Sommaire
- Fondamentaux du LMNP et investissement immobilier en Bretagne
- L’amortissement LMNP : définition, calcul et évolutions 2025
- Régime micro-BIC vs régime réel : comment choisir
- La réintégration des amortissements et perspectives 2026
- Stratégies d’optimisation fiscale LMNP en Bretagne
- Obligations administratives et déficits LMNP
Fondamentaux du LMNP et investissement immobilier en Bretagne
Qu’est-ce que le LMNP et ses avantages majeurs
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal spécifique encadré par l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Il permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, à condition de respecter certains critères : les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an OU ne représentent plus de 50% des revenus globaux du foyer .
Contrairement à la location vide, le LMNP impose de fournir un logement entièrement meublé avec les équipements essentiels : mobilier, literie, électroménager, vaisselle. Cette obligation ouvre l’accès aux mécanismes d’optimisation fiscale exceptionnelles, notamment à l’ amortissement comptable des meubles et du bâti .
Les principaux bénéfices du régime LMNP comprennent :
- Déduction des charges réelles au régime réel (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, gestion)
- Amortissement du bien et du mobilier sur des durées longues (5 à 40 ans selon les composantes)
- Rapport des déficits sur 10 ans sans plafond annuel
- Exonération partielle de CFE sous certaines conditions
- Rendement locatif brut souvent supérieur à la location vide (loyers partagés en colocation)
Pourquoi la Bretagne est une région d’excellence pour le LMNP
La région Bretagne offre un contexte particulièrement favorable aux investisseurs LMNP. Avec ses villes dynamiques et sa demande locative persistante, elle allie accessibilité des prix et rentabilité solide. Rennes , capitale bretonne, s’affirme comme le champion incontesté avec une population de 378 000 habitants, plus de 73 000 étudiants, un prix moyen du m² de 3 772 € et un rendement locatif brut pouvant atteindre 4,5%.
Les autres destinations bretones privilégiées offrent également d’excellentes opportunités :
| Ville | Atouts | Rendement | Cible loué |
|---|---|---|---|
| Lorient | Port dynamique, jeunes actifs | 4,2% | Jeunes professionnels |
| Vannes | Côte atlantique, patrimoine | 4,0% | Tourisme + résidents |
| Saint-Malo | Charme côtier, tourisme | 4,8% | Touristique saisonnier |
| Quimper | Université, colocation T3 | 4,3% | Étudiants en colocation |
| Saint-Brieuc | Croissance économique | 4,1% | Jeunes actifs |
La Bretagne présente également l’intérêt d’avoir des prix immobiliers encore « raisonnables » comparés à l’Île-de-France, permettant aux investisseurs de financer des biens plus importants et donc de bénéficier d’amortissements annuels plus substantiels.
L’amortissement LMNP : définition, calcul et évolutions 2025
Qu’est-ce que l’amortissement et comment ça fonctionne
L’ amortissement LMNP est un mécanisme comptable qui simule la dépréciation naturelle d’un bien et de ses équipements au fil du temps. Bien que comptablement fictif (vous ne décaissez pas d’argent), cet amortissement est totalement déductible du résultat fiscal lors du calcul de votre impôt.
En pratique, l’amortissement permet de réduire ou même d’annuler l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années, tout en conservant le cash-flow généré par les loyers. C’est l’un des outils les plus puissants de défiscalisation disponibles pour les investisseurs immobiliers.
Exemple simple de fonctionnement :
- Vous percevez 12 000 € de loyers meublés annuels
- Vous pratiquez 5 000 € d’amortissement
- Votre résultat fiscal tombe à 7 000 € imposables (au lieu de 12 000 €)
- Vous conservez les 12 000 € de loyers en trésorerie
Les deux composantes de l’amortissement : immobilier et mobilier
L’amortissement en LMNP s’articule autour de deux éléments distincts.
L’amortissement du bien immobilier (hors terrain) :
Le bien est divisé en composantes distinctes, chacune amortie selon sa durée de vie économique :
| Composant | partie de citation | Durée d’amortissement | Amortissement annuel (bien de 200 000 €) |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs, fondations) | 50-70% | 40-80 ans | 2 500-3 500 € |
| Toiture | 8-12% | 25 ans | 640-960 € |
| Installations électriques | 4-8% | 25 ans | 320-640 € |
| Étanchéité | 3 à 5 % | 15 ans | 400-667 € |
| Aménagements intérieurs | 8-15% | 10-15 ans | 1 067-3 000 € |
| Terrain | 10-20% | Non amortissable | 0 € |
L’amortissement du mobilier et des équipements :
Tous les meubles et équipements déductibles sont amortis séparément :
| Élément | Durée d’amortissement | Exemple de calcul |
|---|---|---|
| Mobilier (lits, tables, chaises, etc.) | 5-10 ans | 5 000 € ÷ 5 ans = 1 000 € par an |
| Électroménager | 10 ans | 3 000 € ÷ 10 ans = 300 € par an |
| Équipements spécialisés (climatisation, chauffage) | 15 ans | 2 000 € ÷ 15 ans = 133 € par an |
| Travaux de rénovation | 10-20 ans | 10 000 € ÷ 15 ans = 667 € par an |
Méthodologie : calcul étape par étape
Étape 1 : Déterminer le prix d’acquisition du bien
Prenez le prix d’achat total incluant le prix du bien immobilier, les frais de notaire, les frais d’agence (optionnels) et les travaux de mise en conformité réalisés avant la location.
Exemple : Achat d’un T2 meublé en Bretagne = 250 000 € (frais de notaire inclus)
Étape 2 : Séparer la valeur du terrain de la valeur du bâti
Le terrain n’est JAMAIS amortissable. Il faut estimer sa quote-part du prix total :
- Terrain : généralement 10-20% du prix total (15% en moyenne)
- Bâti : le reste (85% en moyenne)
Exemple :
- Terrain = 250 000 € × 15% = 37 500 € (non amortissable)
- Bâti = 250 000 € × 85% = 212 500 € (amortissable)
Étape 3 : Ventiler le bâti par composantes
Divisez la valeur du bâti entre ses différents éléments selon les règles comptables :
| Composant | % du bâti | Valeur (€) | Durée (ans) |
|---|---|---|---|
| Œuvre globale | 60% | 127 500 | 50 |
| Toiture | 10% | 21 250 | 25 |
| Installations sanitaires/électriques | 10% | 21 250 | 25 |
| Aménagements intérieurs | 15% | 31 875 | 15 |
| Étanchéité | 5% | 10 625 | 15 |
| Total bâti | 100% | 212 500 | – |
Étape 4 et 5 : Calculer et totaliser les amortissements annuels
Amortissement annuel = Valeur de la composante ÷ Durée d’amortissement
| Composant | Calcul | Amortissement annuel |
|---|---|---|
| Œuvre globale | 127 500 ÷ 50 | 2 550 € |
| Toiture | 21 250 ÷ 25 | 850 € |
| Installations | 21 250 ÷ 25 | 850 € |
| Aménagements | 31 875 ÷ 15 | 2 125 € |
| Étanchéité | 10 625 ÷ 15 | 708 € |
Amortissement total du bâti : 7 083 € par an
En ajoutant le mobilier neuf (8 000 € ÷ 5 ans = 1 600 € par an) et les travaux (3 000 € ÷ 10 ans = 300 € par an), le TOTAL AMORTISSEMENT ANNUEL = 7 083 € + 1 900 € = 8 983 €
Cas pratique : bien acquis à 300 000 € en Bretagne
Imaginons l’acquisition d’un appartement T3 meublé à Rennes pour l’investissement LMNP :
Prix d’acquisition : 300 000 €
- Terrain (15%) : 45 000 € → Non amortissable
- Bâti (85%) : 255 000 € → Amortissable
Ventilation du bâti (255 000 €) :
| Élément | % | Montant | Durée | Amort. annuel |
|---|---|---|---|---|
| Structure/murs | 65% | 165 750 € | 50 ans | 3 315 € |
| Toiture | 10% | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Élec./Plomberie | 10% | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Aménagements | 12% | 30 600 € | 15 ans | 2 040 € |
| Étanchéité | 3% | 7 650 € | 15 ans | 510 € |
Amortissement bâti annuel = 7 905 €
Mobilier neuf (12 000 €) ÷ 7 ans = 1 714 € par an
Travaux (5 000 €) ÷ 12 ans = 417 € par an
AMORTISSEMENT TOTAL ANNUEL = 7 905 € + 1 714 € + 417 € = 10 036 €
Évolution majeure 2025 : la réintégration dans la plus-value
La loi de Finances 2025 introduit un changement radicalement décisif : depuis 2025, les amortissements déduits pendant l’exploitation du bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.
Avant 2025 :L’amortissement réduisait l’impôt pendant l’exploitation, sans impact sur la revente.
Depuis 2025 : Les amortissements « récupérés » augmentent la plus-value imposable.
Illustration concrète :
Vous achetez un bien 200 000 € et le revendez 250 000 € après 10 ans :
- Avant 2025 : Plus-valeur = 250 000 € – 200 000 € = 50 000 € imposables
- Depuis 2025 : Si vous avez déduit 50 000 € d’amortissements, la plus-value devient = 250 000 € – 200 000 € + 50 000 € = 100 000 € imposables
Cette réforme réduit partiellement l’intérêt du LMNP sur le long terme, mais n’élimine pas complètement l’avantage : vous réduisez l’impôt pendant 10-15 ans, ce qui améliore votre trésorerie et vous permet de réinvestir. L’impôt est simplement « décalé » à la sortie.
Exceptions à la réintégration :
- Biens situés en résidences de services (étudiantes, seniors, etc.)
- Cas de don ou de transmission à titre gratuit
- Revente comme résidence principale
- Exonération après 22-30 ans de détention (selon régime)
Régime micro-BIC vs régime réel : comment choisir
Les différences fondamentales entre les deux régimes
Le statut LMNP offre deux options d’imposition fondamentalement différentes. Le choix du régime détermine non seulement votre charge fiscale, mais aussi votre capacité à bénéficier de l’amortissement.
Régime micro-BIC : simplicité mais sans amortissement
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles restent sous certains seuils.
Seuils micro-BIC 2025-2026 :
| Type de location | Seuil | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 77 700 € | 50% |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50% |
| Meublé de tourisme NON classé | 15 000 € | 30% |
L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire sur vos loyers bruts, censé couvrir l’ensemble de vos charges. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.), pratiquer des amortissements, ou créer de déficit déclarable.
Exemple micro-BIC en pratique :
Vous louez un T2 meublé à Quimper : 1 500 € × 12 mois = 18 000 € de loyers annuels
- Revenus bruts = 18 000 €
- Abattement de 50 % = – 9 000 €
- Revenus imposables = 9 000 €
Vous payez l’impôt sur 9 000 € sans possibilité de déduire vos vrais coûts (travaux pour 5 000 €, intérêts d’emprunt pour 8 000 €, etc.).
Avantages et inconvénients :
- Avantages : Déclaration simple et rapide, pas de comptabilité requise, moins de contrôles administratifs
- Inconvénients : Aucun amortissement possible, charges non déductibles, régime inadapté aux biens financés
Régime réel simplifié : complexité mais amortissement maximal
Le régime réel est obligatoire si vousz dépassez les seuils micro-BIC, mais vous pouvez aussi l’élire volontairement même avec des revenus faibles.
Au régime réel, vous déclarez : Revenus locatifs – Charges réelles – Amortissements = Bénéfice (ou déficit) imposable
Charges déductibles au régime réel :
- Intérêts de l’emprunt immobilier
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Frais d’assurance et de gestion
- Travaux d’entretien et de réparation
- Frais d’acquisition (amortis ou directement)
- Honoraires d’expert-comptable
- CFE (partiellement)
Amortissements déductibles au régime réel :
- Bâti (25 à 40 ans) : permet une déduction de 2,5 à 4% par an
- Mobilier (5-10 ans) : permet une déduction de 10 à 20% par an
- Travaux (10-20 ans)
Exemple régime réel avec chiffres concrets :
Loyers annuels : 18 000 €
Frais réduits :
- Taxe foncière : -800 €
- Assurance : -400 €
- Frais de gestion : -200 €
- Intérêts emprunt : -5 000 €
Moins d’amortissements :
- Bâti : -5 500 €
- Mobilier : -1 200 €
Résultat fiscal = 18 000 – 6 400 – 6 700 = 4 900 € imposables (au lieu de 9 000 €)
Économie fiscale = 4 100 € × 45% = 1 845 € d’impôt économisé
Tableau comparatif : quel choisir régime
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes de Seuil | Limité (77 700 €) | Illimité |
| Abattement | Forfaitaire 50% | Charges réelles |
| Frais de déduction | ❌ Impossible | ✅ Total |
| Amortissement | ❌ Impossible | ✅ Possible |
| Déficit signalable | ❌ Non | ✅ Oui, 10 ans |
| Comptabilité | Aucune demande | Requête |
| Déclaration | 2042-C-PRO | 2042-C-PRO + 2031 |
| Contrôles | Faiblesses | Modérés |
| Rendement net | Bon si peu charges | Excellent si endettement |
Recommandation : Micro-BIC pour les biens achetés cash et peu de travaux. Régime réel pour les biens financés, travaux importants et loyers élevés.
La réintégration des amortissements et perspectives 2026
Mécanisme de réintégration et calendrier
Lors de la revente de votre bien LMNP , l’administration ajoute la totalité des amortissements déduits au cours de l’exploitation du bien pour calculer la plus-value imposable.
Formule pré-2025 :
Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat
Formule depuis 2025 :
Plus-value réintégrée = Prix de vente – Prix d’achat + Cumul amortissements déduits
Exemple détaillé et chiffré :
Situation : Vous achetez un appartement à Rennes en 2025.
- Prix d’achat : 200 000 €
- Amortissement annuel : 6 000 €
- Durée avant revente : 10 ans
- Cumul amortissements : 6 000 € × 10 = 60 000 €
- Prix de vente en 2035 : 280 000 €
Calcul de la plus-value :
Avant 2025 : Plus-valeur = 280 000 – 200 000 =80 000 €imposables
Depuis 2025 : Plus-value réintégrée = 280 000 – 200 000 + 60 000 = 140 000 € imposables
Surtaxe fiscale à la sortie = 60 000 € × 45% (IR + PS) = 27 000 €
Cependant, l’intérêt du LMNP ne disparaît pas : vous avez économisé environ 27 000 € d’impôt pendant 10 ans, ce qui compense partiellement la réintégration.
Situations exonérées de la réintégration
Certaines situations restent totalement exonérées de cette réintégration :
1. Biens en résidences de services : Résidences étudiantes, résidences seniors (EHPAD), résidences de tourisme classées – Ces biens LMNP conservent le régime « classique » sans réintégration à la revente.
2. Transmissions à titre gratuit : Donations à vos enfants, successions, jambes testamentaires – L’amortissement n’est pas réintégré en cas de transmission sans vente.
3. Revente comme résidence principale : Si vous transformez le bien en habitation personnelle et le vendez comme tel, l’exonération des résidences principales s’applique.
4. Exonération par durée de détention : Après 22 ans de détention : exonération de l’impôt sur le revenu. Après 30 ans de détention : exonération totale (IR + prélèvements sociaux). Au-delà de 30 ans, la réintégration des amortissements disparaît complètement.
Perspectives 2026 : trois scénarios possibles
Depuis l’été 2025, une réforme plus radicale est en discussion au niveau de la Commission des Finances de l’Assemblée Nationale . Le Projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026) prévoit d’aller bien plus loin que la réintégration de 2025.
Scénario 1 : La suppression complète de l’amortissement LMNP (35% de probabilité)
Un amendement majeur déposé en octobre 2025 propose de supprimer purement et simplement la déductibilité des amortissements pour toutes les formes de location meublée non professionnelle.
Implications si adopt :
- L’amortissement disparaîtrait pour les NOUVELLES déclarations au régime réel à partir de 2026
- Seules les charges classiques restaient déductibles (intérêts, travaux, etc.)
- Le régime micro-BIC conserverait son abattement forfaitaire de 50%
Impact évalué : Baisse nette du rendement imposable de 3 à 5% par an, réorientation des investisseurs vers la location nue ou les SCI à l’IS, correction baissière du prix des biens LMNP.
Scénario 2 : L’amortissement forfaitaire (40% de probabilité)
Un rapport parlementaire datant de l’été 2025 propose une alternative : remplacer l’amortissement par composants par un amortissement forfaitaire unique .
Caractéristiques proposées :
- Un taux fixe de 4% par an pour les biens neufs (soit 25 ans)
- Un taux de 3,2% par an pour l’ancien (soit 30 ans)
- Un plafond annuel de 5 000 € d’amortissement déductible
- Applicable aux nouvelles acquisitions à partir de décembre 2025
Avantage : Simplicité administrative et bonus de 0,5 à 1,5% supplémentaires pour les loyers modérés. Cette option maintiendrait partiellement l’intérêt du LMNP tout en limitant les abus.
Scénario 3 : Le statu quo avec renforcement des contrôles (25% de probabilité)
Le contexte politique difficile pourrait aussi aboutir au maintien du système actuel avec cependant un renforcement majeur des obligations déclaratives et des contrôles administratifs sur l’évaluation du terrain vs bâti, la justification des durées d’amortissement et la composition du bien en composantes.
Calendrier et recommandations :
Le texte final doit encore être voté en séance publique à l’Assemblée Nationale et au Sénat. Le vote est prévu pour décembre 2025.
Pour les futurs investisseurs : Accélérer les acquisitions avant fin 2025 si vous envisagez le LMNP au régime réel complet, justifiant systématiquement vos calculs d’amortissement auprès d’un expert-comptable, privilégier les résidences de services (moins impactées par les réformes), explorer aussi la location nue pour les biens concernés.
Pour les investisseurs existants : Maintenir vos biens LMNP actuels (les réformes ne s’appliquent pas rétroactivement en général), ne pas affoler les marchés car la plupart des dispositions ne concernent que les NOUVEAUX investissements, préparer une stratégie de sortie si vous avez cumulé beaucoup d’amortissements.
Stratégies d’optimisation fiscale LMNP en Bretagne
Stratégie 1 : investissement en résidence de services
Bretagne offre plusieurs résidences de services où les amortissements ne sont PAS réintégrés dans la plus-value à la revente.
Résidences étudiantes bretonnes privilégiées :
- Rennes Métropole (plusieurs programmes récents)
- Brest (demande croissante)
- Lorient
Avantage MAJEUR :
- Amortissement annuel normal (5-6% du bien)
- Pas de réintégration en cas de revente
- Demande de garantie locative
- Gestion assurée par les opérateurs
Exemple de rendu net (résidence étudiante Rennes, bien 150 000 €) :
- Loyers bruts : 9 000 € par an
- Charges opérateur : – 1 500 €
- Amortissement : – 4 500 €
- Frais de gestion : – 200 €
- Résultat fiscal : + 2 800 € ou 0 € en jouant sur durée amortissement
- Imposition après abattements : quasi nulle
- Trésorerie nette : 7 500 € (hors financement)
Stratégie 2 : colocation étudiante optimisée
Les T3 meublés en colocation offrent les meilleurs rendements bruts de Bretagne.
Rendement brut potentiel :
- T3 à 200 000 € (3 colocataires)
- 3 × 650 € = 1 950 € par mois = 23 400 € annuels
- Charge cohabitation : 4 000 € (services partagés)
- Bénéfice brut = 19 400 €
- Amortissement optimal : – 8 000 €
- Résultat fiscal = 11 400 € (imposable à 45% = 5 130 € d’impôt)
- Flux de trésorerie net = 14 270 €
Stratégie 3 : acquisition avant 2026 + sortie longue terme
Pour les investisseurs avec capacité financière importante, suivis d’ici fin 2025 au régime réel complet avec amortissement par composantes, amortir intensivement pendant 8 à 10 ans (peu ou pas d’impôt), revendre après 2035-2040 en convertissant possible le bien en SCI à l’IS, et bénéficier de l’exonération à 30 ans qui annule la réintégration.
Mise en place :
- Achat 2025 : bien 300 000 €
- Amortissement 2025-2032 : 60 000 € déduits (économie 27 000 €)
- Conversion SCI 2032 : maintien amortissement
- Revente 2055 : exonération complète (30 ans+)
Stratégie 4 : diversification régionale bretonne
Ne pas se concentrer sur une seule ville. Diversifier sur plusieurs marchés :
Portefeuille optimal :
- 1 T2 Rennes (colocation étudiant) : rendement 4,5%, stabilité haute
- 1 T3 Quimper (colocation 3-4 étudiants) : rendement 4,8%, demande saisonnière
- 1 studio Saint-Malo (tourisme + jeunes actifs) : rendement 4,2%, saisonnalité
- 1 T2 Lorient (jeunes professionnels CDI) : rendement 4,0%, stabilité haute
Avantage : Équilibre entre revenus stables et potentiel de rendement, avec répartition des risques.
Stratégie 5 : exonération de CFE
Certains LMNP bénéficient d’exonérations CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) importantes :
Cas d’exonération possibles :
| Situation | Exonération | Économie annuelle |
|---|---|---|
| Résidence principale louée meublée | 100% | 500 à 2 000 € selon la commune |
| Recettes < 5 000 € annuels | 100% | Complet |
| Location occasionnelle (< 3 mois/an) | 100% | Complet |
| Première année d’activité | 100% | 100% année 1 |
| activité de deuxième année | 50% | 50% de réduction |
Mise en place possible : Louer sa résidence secondaire meublée en Bretagne (Côte d’Armor) tout en vivant ailleurs = exonération CFE totale sous conditions.
Obligations administratives et déficits LMNP
Démarches initiales et déclarations annuelles
Avant toute activité de location meublée, vous devez vous immatriculer en tant que LMNP.
Démarches obligatoires :
- Déclaration d’auto-entrepreneur auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle)
- Formulaire P2-P4 MICRO
- En ligne sur inpi.gouv.fr
- Délai : 15 jours à 3 semaines
- Inscription au répertoire SIRENE – Obtention du numéro SIRET, attribution automatique par l’administration
- Adhésion OGA (optionnel mais recommandé) – Organisme de Gestion Agréé, frais annuels : 200-500 €, bénéfices : conseil fiscal, réduction contribution sociale
Pour les LMNP au régime micro-BIC :
| Démarche | Formulaire | Limite de date |
|---|---|---|
| Déclaration de revenus | 2042-C-PRO | Selon département (22-28 mai 2025) |
| Enregistrement registre commerce | Optionnel | Avant activité |
Pour les LMNP au régime réel :
| Démarche | Formulaire | Limite de date |
|---|---|---|
| Déclaration comptable | 2031 (BIC) | 20 mai 2025 |
| Déclaration de revenus | 2042-C-PRO | Selon département (22-28 mai 2025) |
| Pièces jointes | Justificatifs | À conserver 6 ans |
Calendrier détaillé pour Bretagne (départements 22, 29, 35, 56) :
- Jusqu’au 20 mai 2025 : Dépôt liasse 2031 (régime réel seulement)
- Jusqu’au 28 mai 2025 : Dépôt déclaration 2042-C-PRO (tous régimes)
- 31 décembre 2025 : Demande d’exonération CFE (si applicable)
- Avant 31 janvier 2026 : Paiement CFE pour 2025
Documentation obligatoire pour le régime réel :
- Tableau d’amortissement détaillé chaque année : Valeur initiale de chaque composante, durée d’amortissement retenue, taux annuel appliqué, amortissement cumulé
- Pièces justificatives : Factures d’achat du bien (compromis, acte notarié), devis/factures travaux, factures équipements/mobilier, relevés bancaires emprunts (intérêts), assurances locative, avis CFE, relevés loyers perçus, quittances de paiement
- Comptabilité simplifiée : Livre de recettes/dépenses, relevé loyers encaissés, tableau charges déductibles
Cas spécifique : meublés de tourisme non classés
Depuis 2025, une modification majeure affecte les meublés de tourisme NON CLASSÉS :
- Ancien seuil : 77 700 € (norme micro)
- Nouveau seuil : 15 000 € (régime micro réduit)
- Ancien abattement : 50%
- Nouvel abattement : 30%
Si vous louez un meublé de tourisme non classé à Quimper ou Saint-Malo sans classement officiel (simple Airbnb) et dépassez 15 000 € annuels, vous basculez obligatoirement en régime réel .
Les déficits LMNP et leur rapport sur plusieurs années
Un déficit LMNP survient lorsque vos charges et amortissements dépassent vos revenus locatifs au régime réel.
Formule du déficit :
Recettes locatives – Charges – Amortissements = Déficit (si résultat négatif)
Exemple simple :
- Loyers annuels : 10 000 €
- Frais : 6 000 €
- Amortissements : 5 000 €
- Résultat : 10 000 – 6 000 – 5 000 = -1 000 € (déficit de 1 000 €)
Contrairement au régime micro-BIC où aucun déficit n’est possible, le régime réel permet de créer des déficits importants et de les reporter sur plusieurs années . Aucun plafond annuel d’imputation.
C’est l’avantage majeur du LMNP comparé à la location vidéo :
- Location vide : déficit foncier plafonné à 10 700 € par an
- LMNP : déficit ILLIMITÉ sans plafond annuel
Mécanisme de rapport : 10 ans maximum
Le déficit créé une année N peut être reporté sur les bénéfices LMNP des années N+1 à N+10 au maximum. Le déficit ne peut être imputé que sur les revenus de même nature (autres bénéfices LMNP), et non sur votre revenu global (salaires, revenus fonciers, etc.).
Simulation sur 6 ans :
Année 1 (déficit -30 000 €) + Années 2-3 (déficits -10 000 €/an) = Total déclarable : -50 000 €
| Année | Recettes | Frais | Amort. | Résultat | Déficit reporté | Imposition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 000 | 25 000 | 15 000 | -30 000 | -30 000 | 0 € |
| 2 | 12 000 | 5 000 | 5 000 | +2 000 | 0 € (30 000 antérieurs) | 0 € |
| 3 | 15 000 | 5 000 | 5 000 | +5 000 | 0 € (25 000 restants) | 0 € |
| 4 | 18 000 | 5 000 | 5 000 | +8 000 | Perte -17 000 | 0 € |
| 5 | 18 000 | 5 000 | 5 000 | +8 000 | Perte -9 000 | 0 € |
| 6 | 18 000 | 5 000 | 5 000 | +8 000 | 0 € (déficit épuisé) | 3 600 € |
À partir de l’année 6, le bien devient louable après épuisement des déficits rapportés.
Exemple : acquisition avec gros travaux
Vous achetez un T3 à Rennes pour 200 000 € avec travaux de remise en état important.
Année 1 (année d’acquisition) :
- Recettes locatives : 6 000 € (6 mois locatifs)
- Travaux (100 000 €) amortis 10 ans : – 10 000 €
- Amortissement bâti : – 3 500 €
- Frais d’exploitation : – 500 €
- Résultat exercice 1 : – 8 000 € (déficit)
Ce déficit de 8 000 € est déclarable sur 10 ans auprès de votre activité LMNP.
Points importants :
Depuis 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value est un changement majeur. MAIS : seuls les amortissements sont réintégrés, pas les déficits . Si vous avez cumulé -50 000 € de déficits déclarables et revendez le bien, seuls les amortissements comptabilisés (ex : 40 000 €) sont réintégrés, pas les déficits.
Le déficit déclarable peut être définitivement perdu dans ces cas :
- Arrêt de l’activité LMNP avant 10 ans : les déficits non encore imputés sont perdus
- Basculement en LMP (Loueur Meublé Professionnel) : changement de régime complexe
- Non-respect des obligations déclaratives : rarement, mais possible en cas d’audit négatif
Recommandation : Maintenir votre activité LMNP minimum 10 ans si vous créez des déficits importants.
Conclusion : anticiper les changements pour sécuriser votre investissement
L’investissement LMNP en Bretagne en 2025-2026 navigue dans un contexte de mutations importantes. Cependant, malgré les réformes annoncées, le statut conserve ses avantages majeurs.
Points immuables :
- Rendements locatifs bruts élevés (4-5% en Bretagne)
- Régime réel toujours plus avantageux que micro-BIC pour biens endettés
- Rapport des déficits sans plafond annuel (unique avantage LMNP)
- Exonérations CFE possibles selon la situation
- Résidences de services toujours attractives (exonération réintégration)
Points à surveiller 2026 :
- Suppression possible des amortissements (35% de probabilité)
- Amortissement forfaitaire 4% plafonné à 5 000 €/an (probabilité 40%)
- Réintégration des amortissements dans la plus-value (confirmée depuis 2025)
- Renforcement des contrôles administratifs sur justification des amortissements
Recommandations pour les investisseurs :
Pour les nouveaux investisseurs LMNP :
- Élir le régime réel exclusivement, même pour les petits biens
- Justifier précisément le calcul d’amortissement avec expert-comptable agréé
- Privilégier résidences étudiantes/seniors si longue durée et revente prévue (exonération garantie)
- Acquérir avant fin 2025 si critère d’amortissement par composantes important
- Intégrer la réintégration 2025 dans le calcul de rentabilité (impact -1 à 2% rendement net selon durée de détention)
Pour les investisseurs existants :
- Maintenir vos biens LMNP actuels (changements régime prospectif généralement)
- Documenter précisément vos amortissements pour 6 années
- Planifier la sortie des biens avec gros amortissements après 30 ans (exonération complète)
- Diversification des explorateurs : ajouter SCI à l’IS ou location nue selon structure
- Consulter expert-comptable avant les décisions stratégiques importantes
Les villes bretonnes à privilégier pour LMNP 2026 :
Niveau 1 – Cibles prioritaires :
- Rennes : Stabilité universitaire, croissance IPE, colocation T2-T3
- Résidences étudiantes Bretagne : Exonération assurée réintégration
Niveau 2 – Opportunités :
- Lorient : Jeunes actifs CDI, rendement 4,2%, marché moins saturé
- Quimper : Colocation T3, rendement 4,3%, université dynamique
Niveau 3 – Niche saisonnière :
- Saint-Malo/Dinan : Tourisme estival, rendement 4,5%, mais saisonnalité
Perspectives long terme : le LMNP en 2027-2030
Même si l’amortissement disparaît complètement en 2026, le LMNP conserve l’intérêt pour les biens importants (même sans amortissement, rendement brut 4-5% en Bretagne), les professionnels de l’immobilier (certains avantages marginaux persistants), les investisseurs avec CFE exonérée (économie non négligeable) et la diversification patrimoniale (meublé + nu + SCI sur même bien).
Appel à l’action
L’année 2026 sera décisive pour le régime LMNP. Actimmo Bretagne vous recommande :
- Consulter un expert-comptable LMNP avant décision d’acquisition
- Demander des simulations concernant réintégration 2025 + réformes 2026 probables
- Pérenniser votre documentation administrative pour les audits potentiels
- Rester informé des votes parlementaires décembre 2025 (décision amortissement 2026)
- Diversifier vos placements au lieu de concentrer sur seul bien/régime
Malgré les réformes, la Bretagne reste une région d’exception pour l’investissement immobilier locatif. Le LMNP, même modifié, offre toujours une rentabilité supérieure à la location vide. Agissez maintenant, avec prudence et conseil, pour sécuriser vos investissements en 2026.
