Investir dans la location saisonnière en Bretagne, et particulièrement dans le Morbihan, est une stratégie intéressante pour diversifier son patrimoine et générer des revenus. Grâce à son cadre naturel exceptionnel et à son attractivité touristique, le Morbihan est une région prisée par les investisseurs immobiliers. Cet article vous guide à travers le calcul de la rentabilité brute d’un bien en location saisonnière dans cette région, tout en prenant en compte des éléments spécifiques au marché immobilier morbihannais.
| Section | Description |
|---|---|
| Investir dans le Morbihan | Analyse des avantages d’investir dans l’immobilier en Bretagne |
| Définition de la location saisonnière | Explication du concept et des dynamiques de la location saisonnière |
| Calcul de rentabilité brute | Étapes clés pour évaluer la rentabilité d’une location |
Investir dans le Morbihan : un choix stratégique
Le Morbihan offre un cadre de vie enchanteur, avec des paysages variés allant des plages aux forêts en passant par des villes historiques comme Vannes et Auray. L’attrait touristique de la région est renforcé par des sites emblématiques tels que le Golfe du Morbihan, les îles de Belle-Île et Groix, et les alignements de Carnac. Ce dynamisme attire une clientèle variée, composée aussi bien de vacanciers que de voyageurs professionnels, ce qui fait du Morbihan une zone rentable pour l’investissement en location saisonnière.
Les atouts de la location saisonnière dans le Morbihan
Avant de se lancer dans le calcul de la rentabilité brute, il est essentiel de bien comprendre les avantages de la location saisonnière dans le Morbihan. Ce type de location se caractérise par des séjours courts, à la semaine ou à la nuitée, attirant des vacanciers qui recherchent un logement temporaire pour découvrir la région. Nous pouvons le remarquer avec l’expansion de l’entreprise AirBnb.
• Demande croissante : La demande pour les locations saisonnières est forte, notamment en été et pendant les périodes de vacances scolaires. Cela garantit un taux d’occupation élevé durant la haute saison.
• Flexibilité des tarifs : En tant que propriétaire, vous pouvez ajuster vos tarifs en fonction des périodes de l’année. Les loyers peuvent être plus élevés en haute saison, notamment en juillet-août, et pendant les fêtes de fin d’année.
• Réduction des risques d’impayés : Les locations saisonnières se font souvent avec un acompte à la réservation, ce qui réduit le risque d’impayés pour le propriétaire.
Définir la rentabilité brute d’un bien en location saisonnière
La rentabilité brute est un indicateur clé qui permet de mesurer la performance financière d’un bien en location. Elle représente le pourcentage des revenus locatifs par rapport au prix d’achat du bien. Ce calcul est essentiel pour évaluer l’attractivité d’un investissement en location saisonnière, surtout dans une région aussi dynamique que le Morbihan.
Comment calculer la rentabilité brute : étapes et formule
Pour calculer la rentabilité brute, deux données sont nécessaires : le prix d’achat du bien et les revenus locatifs annuels. Voici les étapes pour effectuer ce calcul :
Étape 1 : Déterminer le prix d’achat total
Le prix d’achat inclut non seulement le prix du bien, mais aussi les frais d’acquisition comme les frais de notaire et d’agence. Si des travaux de rénovation sont nécessaires, ceux-ci peuvent aussi être ajoutés au coût total pour avoir une vision plus réaliste de l’investissement initial.
Étape 2 : Calculer les revenus locatifs annuels
Les revenus locatifs se calculent en multipliant le loyer hebdomadaire par le nombre de semaines de location estimées dans l’année. Par exemple, pour une location saisonnière dans le Morbihan, on peut estimer un taux de remplissage de 15 semaines par an, avec un loyer qui peut varier de 500 € à 2000 € par semaine selon la localisation et la saison.
Étape 3 : Appliquer la formule de la rentabilité brute
La rentabilité brute se calcule ainsi :
(Revenus locatifs annuels / Prix d’achat) x 100
Exemple de calcul
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 300 000 € à Vannes, un point stratégique pour attirer les touristes. Supposons que vous le louez 700 € par semaine avec un taux de location estimé à 15 semaines par an.
• Revenus locatifs annuels : 700 € x 15 = 10 500 €
• Rentabilité brute : (10 500 / 300 000) x 100 = 3,5 %
Ce taux de rentabilité brute vous donne une première idée de l’attractivité de l’investissement, mais d’autres éléments peuvent venir influencer cette estimation, notamment les périodes de haute saison et les événements locaux.
Facteurs spécifiques au Morbihan qui influencent la rentabilité
La saisonnalité
Le Morbihan est une région où la saisonnalité a un impact fort. La haute saison, qui s’étend généralement de mai à septembre, est marquée par un afflux important de touristes. Pendant cette période, les tarifs peuvent augmenter considérablement, ce qui peut booster la rentabilité brute annuelle.
La localisation
Certaines zones du Morbihan sont plus demandées pour les locations saisonnières, comme le Golfe du Morbihan, Vannes, Carnac, et les îles comme Belle-Île. Un bien situé dans une de ces zones attractives peut espérer un taux de remplissage plus élevé et des loyers plus conséquents. Par exemple, un appartement à Quiberon peut être loué à des tarifs plus élevés qu’un bien en zone rurale.
L’équipement et le confort du bien
Pour maximiser le taux d’occupation et les revenus locatifs, il est important de proposer un bien confortable et bien équipé. Une cuisine moderne, une literie de qualité, un accès Wi-Fi rapide, et des espaces extérieurs comme un balcon ou une terrasse sont des atouts qui peuvent attirer davantage de locataires et justifier un tarif plus élevé.
Les limites de la rentabilité brute : se diriger plutôt vers une rentabilité nette
La rentabilité brute ne prend pas en compte des charges et les frais d’exploitation du bien. Pour affiner l’analyse, il peut être pertinent de calculer la rentabilité nette, qui prend en compte :
• Les charges d’entretien : frais de ménage, réparations, renouvellement de mobilier, etc.
• Les taxes : taxe foncière et taxe de séjour.
• Les frais de gestion : si vous faites appel à une agence pour gérer la location.
• Les assurances : couvrant les risques de dégâts matériels ou de sinistres.
En déduisant ces frais des revenus locatifs annuels, vous obtenez la rentabilité nette, qui vous donnera une vision plus précise de la performance de votre investissement.
Quelques conseils pour maximiser la rentabilité de votre bien en location saisonnière
- 1. Optimiser le taux de remplissage : Offrez des promotions en basse saison pour attirer des locataires, et ciblez les événements locaux comme les festivals pour ajuster les tarifs.
- 2. Soigner l’annonce : Des photos de qualité et une description détaillée du bien aideront à attirer des locataires potentiels.
- 3. Adapter le bien à la demande locale : Dans le Morbihan, les voyageurs recherchent souvent des logements proches de la mer, authentiques et bien équipés. Investir dans un décor typiquement breton ou un aménagement fonctionnel peut se révéler payant.